美次級房貸風暴的「台灣房市啟示錄」
作者：談克誠 2007.09
最近攻佔全球財經版面最受矚目的話題，即是美國次級房貸因當地房地產景氣持續下滑，導致購屋者無力繳納貸款後衍生的違約呆帳與一連串金融風暴問題；這個事件雖遠在太平洋彼岸，但已在7、8月間於全球股票市場造成一波股災，而台灣房地產在過去幾年的狂漲風光歲月，其「發跡」背景亦與美國房市泡沫似曾相識—因此，美國次級房貸風暴是否會在國內歷史重演，並給台灣房地產市場帶來何種「啟示錄」，即值得特別留意！
首先，來看看美國這場房地產泡沫是如何產生的。
成也利率 敗也利率
由於美國自2000年網路泡沫與2001年的911世貿大樓攻擊事件發生後，當時民間消費明顯萎縮，美國聯準會（FED）為提振市場信心，乃採取空前絕後的降息手段，短短兩年間，聯邦基準利率由5.5﹪陡降至1﹪（見附圖一）；龐大的儲蓄游資為求出路，開始湧向房地產與商品市場。結果金價、油價與大宗物資紛狂飆，美國平均房價在2003年到2006年四年間，漲幅超過50%（若由1995年到2006年計算，房價上漲了一倍以上）；房價不斷上漲﹐利率又在低檔，當地房地產商也跟隨銀行､金融公司﹐迫不及待地進入房貸市場。而房地產市場過度膨脹，和大量貸款予無能力支付的人，卻使得美國房地產與次級房貸問題潛藏龐大危機（這個現象，其實和前兩年國內銀行提供購屋人100﹪房貸幾乎如出一轍）。
然而好景不常，隨著美國經濟景氣復甦、通膨壓力升起後，FED為抑制通膨並改善美國負利率的問題，在2004年6月至2006年6月的兩年時間裏，美國聯邦儲備委員會連續17次升息，將聯邦基金利率從1%提升到5.25%（同樣見附圖一）。利率大幅攀升的結果，不僅加重了購屋者的償債負擔，更對極度仰賴高財務槓桿操作的房地產造成負面影響。因此，自2006年第二季以來，美國住房市場開始大幅降溫；且隨著住房價格下跌，購房者難以將房屋出售，或者像前幾年般，利用房地產增值的利基，透過抵押獲得再融資。
最後的結果，就是很多次級抵押貸款市場的借款人無法按期償還借款（通常會借次級房貸的人，本身還款能力即欠佳），次級房貸市場危機開始顯現。更要命的是，許多放款機構，通常又會將次級房貸合約打包成金融投資產品，出售給投資基金謀利並降低風險；結果隨著美國次級房貸市場危機愈演愈烈，一些買入此類投資產品的美國和歐洲投資基金也受到重創。面對已經形成甚至有擴大趨勢的美國次級房貸市場風暴，美國、歐元區和日本的中央銀行積極行動，希望透過向貨幣市場提供鉅額資金恢復投資者信心，保持金融市場穩定。歐洲中央銀行8/9日宣佈，向相關銀行提供948億歐元的資金，10日又向歐元區銀行系統注資610億歐元；美聯儲下屬的紐約聯邦儲備銀行于8/9日向銀行系統注入240億美元資金，日本中央銀行10日宣佈，向日本貨幣市場注入1兆日元的資金。
不過這些努力雖有助於鼓勵銀行繼續發放貸款，進而緩解金融市場可能面臨的流動性不足危機，但全球股市依舊跌跌不休，直到美國FED於8/17一口氣調降銀行重貼現率兩碼，當市場體認到央行解決問題的決心後，股市與匯市才趨回穩，但房地產部份依舊疲弱不振，如標準普爾統計美國成屋價格水準，於今年第二季出現下跌3.2﹪，為近年罕見的跌價現象。
政府作多力撐房市
以上用了極大的篇幅討論了美國房地產近年泡沫形成的背景、發展結果，與最近的問題爆發過程，只是想提供投資人一個思考方向，通常房地產出現大多頭市場走勢後，隨著投資者不斷投入資金帶動房價上漲，房價上漲又吸引更多的人借錢投入，最後當房價脫離基本面太多形成投機炒作，泡沫也就隨之成型。大家不妨捫心自問，台灣房地產是否今年以來是否已出現「利多鈍化」的味道，即頗值得深省。
當然，畢竟台灣與美國的經濟環境不同，且若根據過去歷史經驗，要讓國內房地產市場上漲，最大的威力即是雙位數的經濟成長或惡性通膨（如1973與1979）；反之，能讓房價降溫的，不外乎政府升息與政策性打壓。較幸運的是，自從2000年政黨輪替以來，執政黨對於夙有內需產業火車頭地位的房地產頗為友善，不論是降息、減稅、更新獎勵等，諸多行政扶助措施不遺餘力；尤其2008年總統大選在即，房地產榮景可算是執政黨較能端出檯面的成績單，因此房市非但不會受到打壓，反而是政策利多的受益者。
此外，油價最近每桶持續向80美元天價區靠攏，但同時期中東等國際主要產油區並未出現影響輸出的重大變數，這意味著全球景氣表現還不算差（新興市場的中國大陸貢獻尤大），因此油價與小麥等大宗物資得以持續飆漲，物價上漲的結果，也為房地產的「通膨保值」題材加分。至於備受關注的利率水準，以央行目前必需兼顧物價與經濟景氣的雙重考量下，只會溫和升息，且以建商與投資客在近幾年的房市榮景中也頗有斬獲，經營實力不可同日而語。既然可能引發本次房市榮景劇烈回檔的大幅升息、政府行政壓制、原物料回跌皆未出現，且投資人目前在房市普遍處於「待價而沽」的獲利階段，因此可以在此先講結論：台灣房市會如美國市場般劇烈反轉？眼下還談不上！
銀行放款設限出籠
不過，畢竟房價已漲了4年，目前房價水位處於「相對高檔區」，應該毋庸置疑（部份精華區預售個案在反映土開成本與相對稀有性下，可能房價仍有調漲空間，但應屬個案性質，其它地段房子，或同地段的中古屋，恐難比照辦理）；再加上新成屋快速增加，利率水準也跟進爬升，房價若不能持續翻揚，銀行貸款風險增加。截至6月底為止，國內金融業房貸放款總餘額高達5.39兆，有多家行庫房貸業務逼近30﹪法定上限，迫使金融業緊縮動作紛出籠，包括：
1. 全面性減少房地產貸款成數或設限
2. 策略性針對風險較高的15坪以內的小套房貸款條件設限
3. 對偏遠地區房貸設限
當然，銀行對房貸金額設限或趨緊，初期影響較大的，僅限於投機性格較強的小套房產品或餘屋量偏高地區；對於捷運站週遭兩房、三房標準商品，或是可反映產品稀有性的豪宅，與黃金商圈店面等商品影響較小。不過，重點在於「趨勢」兩個字；當房地產趨漲時，多頭買方「惜售」心態濃厚，空手者則急著擇優進場，房價在資金潮蜂湧而上的態勢下，自然易漲難跌；反之，目前的行情，「趨勢」已轉為橫盤待變，且之後向下機率大於向上時，此刻對投資人而言，重點只有一個，先求持盈保泰，再求獲利。其重點包括：
1. 減量經營：儘量將手中過多的物件「汰弱留強」，並強化現金部位，以免一旦銀行「雨天收傘」時，被迫停損出場。事實上除了投資者需減量外，房仲市場也極有必要控制營運規模。否則以目前市況趨冷、競爭對手增加，買賣雙方對房價看好落差又大的情況下，資金實力不足的仲介業者，勢將陷入苦戰。
2. 另尋盟友降低風險：最近即有「大腳級」的投資客，因手中幾十個人頭戶在銀行融資額已滿，在網路上廣招投資客「插花」，針對具有賺取差價的物件（包括法拍物件，或是當地仲介店頭轉介的物件）共襄盛舉；如購屋者想自住也成，但要抽佣2﹪。這樣的作法，既降低風險，也保持相對穩健的獲利機會。不過，能這麼作的前提是，本身的房地產專業能力夠強，又能爭取外界信賴，否則再好的點子也白搭。
3. 尋找利基型商品：最近市場頗為熱門的話題，為羅斯福路四段公館商圈某18坪店面，分割出租可月入租金38萬，結果買方以1.15億接手，每坪售價高達638萬，創下市場天價（其稅前租金報酬率僅3.96﹪，其實也不算高），前一年才介入的投資客獲利豐碩。基本上好店面自然較有機會創造較高的附加價值，但跨入門檻較高，可遇不可求，且若過度追價，仍需提防接到最後一棒的風險；至於二、三線店面，在目前市場消費力疲弱，待租店面不斷攀升的態勢下，介入時尤需小心（如之前因新光三越天母店開張，曾帶動天母商圈店租狂漲，但許多巷內二級店面租金漲高，生意卻未見改善，近期紛紛退租轉戰他方，追高買進的投資客收不到房租又得繳利息，想轉售又乏人問津，已有人陷入進退維谷窘境）。
整體來看，本波美國次級房貸風暴，留給台灣房地產的最佳啟示錄，可以借用華爾街一句諺語做結尾：當股（房）價漲太高時，上面除了稀薄的空氣，什麼也沒有（暗諭本益比偏高、風險太大）。因此當今年第四季全台預售推案量，可能高達2300億創新高之際，投資人還是以「飯吃八分飽，見好就收」為佳！