台北站在制高點 台中能見度高
作者:鄭政富
國內房市走了四年多頭的格局，受到銀行收傘及房價持續走高買方觀望氣氛濃厚的影響，市場的買氣呈現出明顯的下滑，使得整體的房市交易量正在逐步的向下逆轉。
北縣新竹量增價穩
根據內政部資料顯示，今年第二季全台建物買賣移轉件數為十一萬餘件，較去年同期萎縮了3.65%，其中台北市有16548件，較去年同期的18547件，減少了10.78%。比起首季的17422件，掉了5.02%，顯示出市場的抗性已經浮現。桃園縣則是11754件，較去年同期的14990件衰退了21.59%，幅度冠於全台，但是卻較首季10940件成長了7.44%，買氣有重新回籠的跡象。至於北縣的26831件，相較於去年同期的25776件，反較去年同期略增了4.09%，較第一季26569件也微幅增加了0.99%，交易量呈現出穩定緩升的走勢。北市北縣及桃園三地房屋交易量的比重占了全台的50.07%，具有房市指標功能，也是研判市場興衰最好的風向球。
有竹科支撐的新竹市雖然交易件數只有3280件，比起去年同期的2501件卻大幅成長了31.15%，較第一季的2398件，更增長了36.78%。台中市的交易量有9801件占了全台的第四位，較去年同期的9241件也有6.06%的成長。唯仍較首季的10458件下滑了6.28%。
台南市的買賣件數為3454件，較去年同期的3489件與首季的3358件，均顯示出市場的交易量穩定，並無明顯的增減。高雄市第二季買賣移轉件數為8950件，較去年同期的8197件，增幅為9.19%，較首季的7735件更成長了15.71%。
北市房價增幅最高
在房價普遍向上成長的狀況下，各縣市較去年同期成長的幅度，以北市的每坪平均成交單價37.1萬元，成長了14.74%最高。北縣每坪21.9萬元成長了8.9%，桃園每坪9.8萬元成長了5.1%。新竹市每坪12.3萬元成長了8.21%，台中市10.2萬元成長了9.59%。台南市7.8萬元成長了4.5%。高雄市8.4萬元成長了4.22%。
交易量是研判房市走勢的重要參考指標，從全台各主要市場的成交量走勢來看，除了新竹市一枝獨秀外大幅成長，多數區域的量能不是微幅成長就是有萎縮的事實。從交易量的下滑趨勢，再配合今年以來銀行貸款條件轉趨嚴格，房屋仲介公司展店家數的零成長，房屋交易天數的增加來看，成屋市場的高峰期可能已經過了。以此來看，成屋市場的價格再往上爬的機會恐怕不高了，部分非優質地區地段的價格甚至有下修的空間。
預售市場也是專業人士研判市場走勢的領先指標，在景氣往上推的過程，預售市場往往扮演著先行者的角色，炒熱氣氛。無可諱言，預售市場是推升房價的重要推手，其實可以說是決定市價的總司令。國內豪宅市場近幾年來的獨領風騷，說穿了就是業者一手創造出來的。
今年以來，預售市場的推案量不斷的創新高，銷售量也頗為可觀，以致於有農曆鬼月推案量倍增的現象出現，這實在是一則新鮮有趣的話題。
除了鬼月爆大量外，九二八檔期則是業界最重視的大戲。近五年來，九二八推案量呈現出年年成長的曲線，去年為一千一百餘億元，今年則為一千六百餘億元，量增45%。推案量的劇增，有二種解釋，其一是顯示業者很有信心，大家同時看好市場的胃納，足以消化。反過來說是，成屋市場已有降溫的跡象，年底又有總統大選的壓力，先推先贏的思考邏輯，驅使著業者競相投入推案的戲碼，導致市場的推案量衝出新高。
房市起起伏伏是自然的現象，要研判房市的走勢實屬不易。其中牽涉的條件有政策的走向.銀行的放款態度.國民所得.人口的成長.股市的榮枯.業者的動向等等，包括兩岸關係也不能忽略，因此講到未來幾乎無人敢打包票。不過話雖如此，上述的準則還是可以依循，對研判俾有所助益。
北市獨走 北縣後市看俏
未來國內房市很難再出現全面性的一致步伐，齊漲齊跌。相反的，北縣市將會獨走，而成為高單價高總價的增值型市場。簡單的說，經過了幾十年來的走勢已經證明，首善之區的台北市將獨立成為高價位地區，未來市場也將只區分為中高價位兩塊市場，包括一些低價位區塊，大同萬華甚至社子等老區域，在都市更新計畫變更實施後，將有機會鹹魚翻身，擺脫房價低於北縣的宿命。舉個最明顯的例子是捷運線規劃經過的南京西路圓環，沿線的地價與房價透過捷運的加持，已經不可同日而語了。再如大同區大龍峒，近期的預售市場價格也悄悄的逼近到五十萬元一坪，在在說明，老社區已經植入新生命，房價波動的契機已現。
十年前或者說是五年前，當有人告訴您內湖房價一坪會來到六十.七十萬元，恐怕會笑掉您的大牙。今天再有人說出文山區有一天房價會站上六十萬元，相信的人恐怕不少，只是時間的早晚。
的確是，北市不只是人流的集中，同時也是資金的集中區，在所有有利的條件與光環都集於一身的情況下，房價自然形成易漲難跌的格局。
圍繞在北市身邊的北縣升格之後，房價的爆發力也是相對被看好，從板橋.新店兩地房價頻創新高的軌跡來看，北縣的機會似不下於北市。原因是北市的高房價也提供北縣發展的好機會。以目前兩區仍有不小的價差而言，一水之隔的北線確實成長空間不小。
桃園有空間 台中具未來性
作為台北的鄰居，桃園近幾年來的房市一度受惠於台北客的挹注，而氣勢如虹；但也因為供給量過剩而出現房價暴跌的困境。不過，作為台北的衛星城市，相對便宜的價格將可吸引中低層客源進駐，形成不同風貌的市場。桃園要大好不容易，但是最壞的情況已經過去了，只要台北維持繁榮，桃園就不會寂寞。
台中受惠於中科及都市規模，近年來的房價雖不若台北的狂飆，但是也維持著穩健上升的走勢，顯見市場的能見度不低。台中的未來最關鍵的轉折點應該在於兩岸三通。這也是維繫中部地區房市於不墜的維他命。優良的氣候，優勢的地理位置，讓台中始終保持高度的競爭力。
至於高雄，在民進黨政府多年的耕耘下，始終未能扭轉房市的向上突破的瓶頸，說穿了是人口量不足所致，這一點短期內要改變恐怕不易。