多空交戰  2007Q4房市怎麼走

文/陳韻如

房地產市場走了三年多的多頭，今年第一季的臺北縣市的豪宅大賣，暫時劃下了一個完美的休止符，接下來的半年，由於缺乏大案的集體造勢帶動，房市似乎冷了下來。直到進入九月份，另一股推案風潮及行銷廣告，才又再度開始活絡市場。

其實平心而論，在市場的走勢過程中，三年的復甦期已經不算短，階段性任務也算是圓滿達成，將北中南都會區的房價，硬是往上拉抬了四成到五成，功不可沒。

但是接下來的金融緊縮政策，卻紮紮實實地給房市一記不小的悶棍，加上美國次級房貸風暴的影響，使得緊箍咒愈唸愈緊，不但使得套房產品遭殃，投資客資金更是大筆大筆地抽離，轉戰台股。

房市溫度下降，使得有些原本預計在第三季推出的大案延宕，直到第四季才陸續推出，有人推案，有人觀望，可見建商及代銷對後市看法呈現兩極，但預料這兩種不同的看法，應該會在第四季產生交集。

Ø         房貸緊縮  套房不支倒地

這一波房貸緊縮，各銀行都普遍降低貸款額度，從原來八成五至九成左右，下降到七成至八成，而且個人信用條件也是搭配聯合徵信中心的資料加以嚴格比對，只要是信用卡繳款不正常，或是長期僅繳納最低額度者，都被列為不受歡迎的客戶，銀行現在的態度是「寧缺勿濫」，寧可減少放款，也不要增加成為不良債權的風險。

房地產所在的地點，當然也是與貸款額關係密切，地點愈好，核貸的成數就會愈高，像位在捷運站旁、明星學區、公園景觀、辦公商圈住宅等地，屬於搶手型的產品，銀行看中座落地點的保值性及增值性，放款的意願自然就會提升。另一個角度來看，如果擔保品不是位在黃金地段，銀行借款的態度就會比較保守。

以土銀為例，日前即由總行行文各分行，明確列出近期內的貸款條件，例如登記面積15坪以下的套房，目前以取得成本或認定價二者之中較低者的七成為限，唯有台北市或其他縣市距離捷運站500公尺範圍內的套房，最高可以貸到八成。同時為考量授信風險，取消本金寬限期，僅有政府的政策性優惠房貸，可以依規定取得寬限期。

在產品方面，只要是主建物面積小於15平方公尺，或是地處偏僻地區、複雜地區(像酒店、KTV、茶室等八大行業)，及餘屋量大的地區，都是明文規定應盡量避免承作放款的對象。

在個人條件方面，如果是同一借款人，同時或先後提供多戶套房(像三戶以上)為擔保而申請房屋貸款者，都被列為危險的「不適宜承作」戶。這樣的新規範，幾乎是擺明了不做套房投資客的生意，斷絕了套房投資客繼續購買套房的資金管道。

更嚴重的是，金融行庫中不僅僅是土銀採取這樣的動作，一些公營行庫及大型行庫，也在陸續跟進之中，影響所及，全台灣整個套房市場幾乎呈現停滯的狀態，業者苦不堪言。

但相信銀行對套房貸款的管制，應該只是暫時的，只要房市能逐漸恢復旺盛買氣，管制應該就會慢慢被解套。

Ø         藉由股市效應累積能量

投資市場總是讓人又愛又怕，台灣股市自今年下半年來，擺脫六千多點的長期盤整，一路上攻到近萬點，股市群情激動。值此歷年難得一見的盛世，恰逢房市又遇到貸款緊縮的六月雪，使得不少房市投資客將資金抽離到股市。

資金抽離房市的動機，顯然是因為股市重回萬點的機率提高，甚至有外資將台股大盤上看一萬兩千點，或甚一萬五千點的說法，之前都在股市中廣為流傳，畢竟距離上次一萬兩千多點的歷史高點，已經過了十六年。

環顧鄰近台灣的其他亞洲國家，自從金融風暴之後，呈倍數成長者不在少數，包括韓國及香港，早就一波又一波不斷在挑戰歷史高點，惟獨台灣股市尚未回到十六年前的歷史高點，這樣是有點悖離常態。

投資市場瞬息萬變，幾乎無人能確切掌握，就當全民信心滿滿地引頸期盼萬點行情時，美股的房貸次級市場卻成唯一顆大爆彈，將台灣股市打回八千點以下，看好與看壞者密集進出股市，帶量的黑線搞的人心惶惶。

執政黨不斷以一週一利多刺激市場信心，股市在這幾個月內的表現，也是讓投資人樂在日日收紅的喜悅中；諷刺的是，政策的刻意作多，行政院一步一腳印辛辛苦苦堆砌出來的利多山，卻抵不過美國的一個噴嚏，股價上漲過程中前仆後繼投入市場的資金，初估大概就有五兆新台幣之多，霎時堆成一個新的萬人塚。

目前雖然盤整在九千點附近，現況渾沌不明，但是仍有不少法人還是看好選舉行情，認為股市應該會在今年第四季達到高峰，只要國際股市能夠穩住，外資能重回對台灣股市的信心，萬點行情還是可以期待的。

股市若真能在萬人的強大願力之下，成功站上萬點，根據過去長期的經驗，股市在長線持續上漲半年後，就陸續有獲利的資金會轉進房市；但在十年前股市多頭行情時，獲利轉戰房市的時間縮短到三個月左右，因此樂觀預期，若是股市真能在第四季攀上高峰，那明年第一季在大選前，股市熱錢便有可能會移轉到房市，再次帶給房市需求市場新的動能。

但是，如果股市表現未如想像，萬點還是看得到摸不著，也不用過度憂心，畢竟這一波股市上漲的時間還不算長，融資的問題應該不至於會太嚴重，只是一些投資性房地產產品，像套房及店面，難免會受到第一浪頭的衝擊，成為受難者了。

總之，根據以往的經驗，股市是房市的先期指標，房市漲，股市不一定漲，但是股市漲，房市一定會漲；房市跌，股市不一定會跌，但是股市跌，房市一定會有些區域開始跟跌。股市房市本來就一家親，只要股市好，房市沒有理由會轉壞。

Ø         大案續推試探買氣

即便受到選舉的影響，台灣的經濟動向，變得更複雜不明，但是仍有許多重量級建商，持續看好大選前買氣，卯足勁在第四季推案，包括上市上櫃等大型建商，紛紛投入開發大面積及高總銷金額的大建案。

根據住展雜誌統計，近期總銷售金額超過四十億元的重量級建案愈推愈多，屈指一算就有十個以上，規模小者四十億元，規模大者更超過百億元，這些超級指標個案，因為對市場具指標性，銷售的好壞，對房市後續的發展有一定的影響，值得持續觀察這些大案的銷售狀況。

表列的十大建案，推案建商都是知名建商，包括華固、鄉林、遠雄、國揚及興富發等大型建商，在經過第二季的沉潛之後，第四季將是這些大案的新舞台。

舉例來說，台北市的土地難以取得，因此大塊面積的建案更是炙手可熱，華固位於北市建國北路的都更案「華固雙橡園」，總銷金額五十餘億元，單價開出八十萬以上的區段新高價。

而遠雄建設位於內湖德明技術學院前的「遠雄上林苑」，基地面積近三千坪，是台北市少有的大面積土地，該案價格從今年上半年便預估銷售單價可達六十萬元以上，而隨著股市持續攀高，以及房市的政策利多不斷，目前已開價至每坪八十萬元，成為內湖區的一級指標案。

台北縣在升格為院轄市後，縮減與台北市明顯的價格落差，成功的吸引不少購屋族進駐；而位於三重市景觀河堤旁，由麗寶建設先建後售的豪宅級建案「麗寶之星T1」，挾著品牌優勢氣勢滿滿地進場，每坪四十萬的區段高價，也是讓人驚艷。

而北縣的中和地區，由吉美建設推出，位於南勢角捷運站的捷運共構案，總銷金額達九十億元，加上由元利建設推出，總銷金額五十億元的「和平世紀」建案，將為中和的房市引爆新的熱絡場面。

七月廿六日，由台灣銀行、土地銀行等大型行庫聯貸五十億元的百億元建案「百達富裔」，位於台中市的七期新市政中心內，由上市公司興富發建設投資興建，超過百億元的超級重案，是近年來台中地區最大的單一建案，因地段的優勢，將開出每坪三十五萬元以上的價格試探買氣。

Ø         結論

景氣走勢基本上還是看多的，投信業者甚至還是長期在佈局營建股，外資法人也是對資產類股信心滿滿。投資雖然是一種賭注，賭運氣也好，賭判斷也罷，建議還是將目光放遠，暫時放下短期操作獲利的心態，在經濟能力許可的範圍內，善加衡量可運用的資金。n

重量級建案一覽表 

資料來源 : 《住展雜誌》