房市買氣趨緩下的投資策略

轉換產品投資商用不動產、店面及商場為佳

文：廖逢麟

受到2008年大選年的影響，為避免選舉所產生的衝擊，建商紛紛加快推案速度，今年第四季預估預售屋推案量暴增，對於自第二季以來便轉趨疲弱的房市交易更是雪上加霜。由於都會區近年來的房價漲幅已高，短期間的大量推案雖還未看到導致房價下跌的結果，但房市似乎也落入了虛幻的繁榮假象，只見到處處競推豪宅價格一步步上揚的景象，卻也埋下往後房市相當不利的隱憂。

因低利優惠房貸的催化，台灣房市的復甦也經過了好幾年，市場熱門商品由低價住宅演變至目前的高總價、高單價與大坪數豪宅市場的畸形現象。豪宅化也導致一般住宅商品產生了比價效應，形成所謂兩極化的M型社會現象，以中產階級為主體的房市交易大量減少，形成有效需求鈍化的情形。未來應如何觀察房市的走向，選擇最佳的投資策略呢？

一、兼顧實用、收益與保值的商用不動產當道

台灣股市由今年初六千點起漲，雖然預期將上演萬點行情，明年股市資金有可能順勢轉向房市。因此以商業活動為主的大台北都會區，將以同時兼具實用性與收益性，而長期更能保值甚至增值的商用不動產為投資者的目標。藉由市場活絡的資金，商場、店面、辦公室將繼豪宅之後接棒，成為推動下一波台北房市行情的主流。

二、都市更新利多有助舊市區房市回春

都市更新議題逐漸發酵，大選年一周一利多受惠的除了股市以外，舊市區商圈的更新，如台北市萬華、大同、中山、松山等地，來自股市外溢的或避險的資金，可能持續為台北地區傳統繁榮商圈的房市帶來補漲行情。不過，隨著選戰在即而政府作多的心態下，投資人的心態反而轉趨保守，導致股市再次盤整，連帶的也影響到住宅市場的交易，因此更應審慎選擇投資區位與地點。其中萬華地區在寸土寸金的台北市中，相對具有土地成本低廉的優勢，都市更新利多亦有可能使萬華地區成為台北房市投資的焦點地區。本地區主要的優勢，除了都市更新利多之外，因其為通往台北縣縣治「新板特區」的交通必經之地，可與龍山寺、西門町及華西街夜市連成一氣，帶動觀光利多等因素。

三、多項利多結合古蹟容積移轉也能成新寵

另以大同區為例，除了舊市區更新的影響外，受惠於迪化街古蹟保存計畫，陸續有採用古蹟保存獎勵的容積移轉方式，為台北市的商用不動產注入新生機。目前大同區已有結合都市更新題材與古蹟容積移轉的個案完成，也對該區的重慶北路二段與民權東、西路附近的房市行情產生影響。十年以上中古辦公大樓每坪38萬元、五年以內較新的辦公大樓則上看40萬元以上。但，相較於每坪動輒60∼80萬元的忠孝東路、仁愛路、信義路等之商業辦公大樓，傳統商圈的商用不動產相對便宜許多，故在都市更新利多發酵下，仍有相當大的機會上演補漲行情，十分具有增值的想像空間。

 四、選舉政策利多仍待三通擴大房市商機

本波房地產熱潮持續約五年左右，主因為低利優惠房貸政策及土增稅減半政策利多發酵所帶動。如今又逢大選之年，為了取得選舉優勢，執政當局頻釋利多。但是，一周一利多雖促使股市迭創新高，但對活絡房市的推動效果似乎不彰。為了幫助台灣的經濟成長，眾所期待的兩岸三通話題仍將繼續引起討論。放寬大陸人士來台觀光的政策依然隱晦，三年前大陸人士來台購置房地產的利多，似乎目前還看不到明顯的成效。所以選舉政策支票，應考慮三通所能為台灣帶來的利多效應，擴大房市商機。

五、加強台灣成為國際金融中心的地位

台灣受到美國次級房貸風暴的影響不大，可以說目前也是國際資金最佳的避風港。在次級房貸問題受到控制之下，全球資金亦將回流亞洲市場，其中台灣相對開放與穩健的經濟環境，可以吸引外資選擇台灣做為停駐站，不但股市萬點行情發燒指日可待，連帶亦將使得房市產生連動。從目前已有台商與外資將投資目標，移往本地的商用辦公不動產等情況判斷，一旦美國次級房貸問題消除之後，國際熱錢將有大部分流入台灣，帶動台灣的經濟活動轉趨繁榮，並足以活絡台灣房市。則投資人當然可以考慮與經濟及商業有關的商用、辦公等不動產，同時多觀察可供開設觀光精品店之標的。

結論與建議：

平心而論，除了台北、台中及台南等幾個都會區外，屬於縣(市)地區的房地產市場，近幾年來並沒有太大的漲幅。主要的原因在於上一波房市崩盤前的餘屋量體過大，房市復甦主要也只是消化過往的餘屋而已。近年來，國有地標購行情迭創新高，使得一窩蜂炒作豪宅商品，宣稱每坪上看150萬元新高，對於理性的投資者而言，這些都只是海市蜃樓，可遠觀而不可褻玩焉。所以，對於今後台灣房市的走向與投資標的的選擇，除了可以考慮都市更新與容積移轉獎勵的利多外，有關商用不動產、店面、商場的標的，亦值得投資人關心。預期未來五年間台北市的商用與辦公不動產的交易行情將有機會上漲一至兩成，店面的租金將因商圈不同而有5%∼10%的上漲機會。除了店面、商舖的投資買盤外，投資主要商圈邊緣區域的店面，或許也有意想不到的利益出現。

    以目前台灣的整體經濟表現來看，在2008年以後將有明顯的變化，只要未來藍綠兩大陣營，將競爭的焦點放在經濟民生的重要議題上的話，放棄意識形態，則不但經濟將再度起飛，房地產也可以再創高峰。否則，以今年第四季房市推案量暴增的影響下，恐怕又將因此導致崩盤危機的再出現。所以比拼政策牛肉，不應再開空頭支票，擴大兩岸三通的商機，放寬大陸人士來台觀光、投資甚至置產，才是台灣人民所樂見。如此，房市經過今年下半年短暫休息後，才能蘊釀新一波段的市場行情，且在商用不動產之後，輪動效果亦有助漲住宅市場的結果。

辦公大樓租金及售價比較表

(單位：萬元/坪；元/坪)