物價漲聲連連 購屋避免財產縮水
文/洪秀玲
隨著國際油價及各項原料的漲價，近來國內物價不斷攀升，屢創新高，牛奶漲價、麵包漲價，甚至連洗衣服的肥皂價格都翻兩翻，唯一不漲甚至反跌的只有薪水。不少人大嘆日子越來越難過之餘，手邊有點閒錢的，不免開始思索如何在通貨膨脹壓力下，投資保值，免得手邊的錢愈來愈薄。加上銀行定存利率也始終在2％以下的低點，存款利息收入完全追不上物價漲幅，如何投資保本，已成為民眾關注討論的課題。
保守的投資守則
根據內政部營建署發布的住宅資訊顯示，全國自有住宅比例已高達87%，租賃比例則為7.8%。換句話說，八成以上的家庭擁有自己的房子，顯示國人「有土斯有財」的觀念濃厚，一般人終其一生，還是想晉身為有殼族，甚至行有餘力再次購買作為投資保值之用，房屋仍是國人是為家庭財產的重要項目。當物價明顯走升而出現通膨疑慮時，不少民眾也會選擇購買房屋來避免自己財富縮水。
但由於投資房地產金額不小，究竟能否發揮保值作用?眾所關切。根據房屋仲介業者的一份房價與物價的研究統計資料顯示，86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%，而這十年間全國消費者物價指數上揚8%，房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上，的確充分發揮不動產的保值特性。此外，2000年起隨著全球資產市場對於不動產偏好程度的增加，也讓房屋市值的增幅不亞於高風險的股市。
所以，雖說房屋本應是生活基本設施，而且房子也無法像股票一樣可以快速地殺進殺出，變現性較差。但對投資民眾來說，購屋保值，當房價上揚時若能脫手獲利，利潤可觀，即便無法快速脫手，仍然意味著財富的增加。而且行有餘力，還可當包租公包租婆，除了獲取房屋增值利益外，還能坐收租金利益，一舉兩得。即便手邊閒錢不多，購屋只能自用，但仍可利用房價的增值，享受小換大、舊換新的換屋好處。因此，在通貨膨脹時代，購屋自住或投資，或者趁此時間換屋，實不失為保值的好方法。
雖然通貨膨脹促使購屋保值的意念加強，但綜合多位房地產專家的看法，仍然建議投資人還是以保守操作為宜，尤其目前銀行房貸緊縮狀況下，房貸成數有限，購屋人自備款壓力較大，除非手邊閒錢多，最好還是要衡量自己的財務狀況而定。購屋貸款三三策略在任何時期都受用，也就是說自備款三成，每月貸款負擔不超過收入的三分之ㄧ。
慎選好地段抗跌
投資保值第一要件，就是慎選抗跌的好地段。市中心產品通常價高，但因需求量大，抗跌性也最強。但考量經濟能力，選擇市郊交通便利、生活機能還算完善的地方也不錯，房價是一般人較能接受範圍，脫手容易，而且如果區域發展潛力不錯，房價還有較大增值空間。
根據房仲業者信義房屋調查資料，比較三大都會區房屋的增保值能力，首善之都的台北市，是全國購屋需求最高的區域，所以也是以台北市增值幅度最高，平均每戶住宅上半年市值為1162萬元，相較86年同期的761萬增值401萬，增幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬，平均每戶市值為607萬，增幅29%居次。而台中市在過去一年房價勁昇之下，上半年每戶住宅均價為666萬，相較十年前的538萬增值24%而為128萬。至於高雄市，十年前每戶522萬至今為529萬，增幅僅1%。
北市房價向來易漲難跌，長期增值性也最高，只是相對地房價自然也相當驚人，一般受薪階級可得要不吃不喝八年才有機會在台北市立足，所以在台北市投資的保值性無庸置疑，但投資成本相對也偏高。而房價表現相對較弱的高雄市，以往因建商搶建，導致市場供過於求，但高鐵通車前後一年，高雄市房價似已擺脫過去震盪持平的走勢而呈現明顯的上揚，在大眾享受到高鐵帶來的便捷好處後，高雄房地產頗有可為，尤其左營站周邊已有許多人相當看好其未來發展，另外，高雄捷運通車的話，也是另個投資大利多。
生活機能和交通建設，永遠是支撐房價的大利多，選擇抗跌區域，看這兩項就對了。台北市因交通生活機能完善，增值潛力佳，根據上述研究資料，以大安區來說，每戶住宅房價增值548萬最多，生活機能的完備充分反映在房價的增值上。而台北縣的新店市則是台北縣增值金額及增幅最大的地區，每戶增值202萬，增幅達37%；也可以發現捷運以及快速道路大幅拉近新店與北市中心的時間距離，才構成新店房價的有力支撐。所以如果經濟力尚未足以負擔市中心價格，選擇市郊或台北縣也不錯。
購屋族可由部份環境優質、生活機能完善的北縣地區著手，尤其是周邊捷運系統逐步規劃或是完工的地方，最好是從北縣到市中心最多僅需40分鐘的範圍最佳，因此，凡是捷運有經過的區域，如新店、板橋、中永和、淡水等等，只要周邊生活機能便利，房價支撐性相對也強，皆是購屋族保值首選的區域。
如果沒有捷運，例如基隆、桃園地區，那麼選擇高速公路交流道附近的房子也相當便捷。以基隆來說，一高交流道下的暖暖市區、長庚醫院附近、安樂社區一帶，或者二高出口的大武崙附近，也都三、四十分鐘內可抵達台北東區的區域，而且房價仍只是十幾萬元的低檔，也是保值自用不錯的低價選擇。只是選擇市郊或鄰近鄉鎮，還是要衡量當地推案量和空屋量狀況，以及各項交通系統是否便利和生活機能完善與否。
投資跟著捷運走最保值
班次多、不塞車又準點，每日平均運量超過百萬人次的台北捷運，目前已經是大台北最主要的交通動脈，因此捷運住宅水漲船高，也是房屋增值的最佳保證。
根據信義房屋最新一份網路調查顯示，有高達八成三的民眾認為住家應該要鄰近捷運站，並有56.7％的受訪者，最希望在板南線買房子；至於興建中或規劃中的捷運線，則以內湖線最受青睞，有32.8％的民眾指定想買沿線的捷運住宅。另家業者永慶房仲集團的成交物件資料則顯示，各捷運線各站周邊1000公尺內的電梯大樓成交單價呈現全面上漲的趨勢，漲幅介於5%-14%之間，成為今年房價保值產品，其中，板南線從每坪38.9萬元提升至44.3萬，以高達13.9%的漲幅居冠！
此外，根據經建會去年第四季住宅需求動向調查，大台北購屋族最希望優先擁有的公共設施為捷運站，其中，台北縣比例為50%以上，台北市比重更高達63%，顯示「逐捷運而居」已成大台北地區最主要的購屋趨勢。在此大勢情況下，保值購屋跟著捷運走也最保險，市場需求大，而自用也是非常便利。
調查也顯示，有五成五的民眾認為距離捷運站步行15分以內，都可被認定為「捷運住宅」，但也有三成六的民眾希望到站即到家。且有46%的人偏好已通車捷運線，所以目前已通車的捷運線中，則以縱貫大台北地區東西軸線的板南線拔得頭籌，依序才是「淡水線」、「新店線」、「木柵線」和「土城線」；另外也有47.4%看好未來通車的房價增值性，希望提早卡位捷運住宅，幾條興建中或規劃中的捷運線，以內湖線最受青睞，其次依序是「信義線」、「新莊線」、「環狀線」、「松山線」、「機場捷運線」、「南港線東延段」以及「蘆洲線」等。
從這份調查可以看出，幾條興建中的捷運線，因為看得到牛肉在哪，民眾的喜好程度明顯比尚在規劃階段的捷運線來得高些，購屋人可以參照這樣的需求喜好，來決定該買哪一條線路較佳。離捷運站距離近，房價也成正比拉高。而遠離捷運網核心的房價自然逐步降低，但相對的，通勤時間及成本也隨之提高，但基本上只要和捷運沾上邊，還是不錯的選擇，不妨衡量經濟力在兩者之間取得平衡，找到實用又兼具保值增值潛力的捷運住宅。
如何弄清楚捷運住宅行情?房仲業者網站可以找得到資料。目前信義房屋的iSearch網站，就可以檢閱到所有捷運路網，比較出捷運路網末端站到市中心的距離，以及兩者之間的房價差，是不錯的參考資訊，購屋人若想投資捷運住宅，不妨先上網研究一下，在實地訪查各捷運站鄰近地區的生活機能與環境現況。
至於產品的選擇上，永慶房仲集團的調查顯示，電梯大樓的房價較易受到新成屋及預售市場的帶動，較具有抗跌性，因此，捷運線周邊電梯大樓房價有全面攀升趨向。但捷運線周邊的公寓產品表現則大不相同，房價呈現漲跌互見的情況，漲幅最高仍以板南線居冠，平均成交單價由每坪29.1萬成長至每坪34.3萬，漲幅高達18.2%，下跌部分則以板土線跌幅最深，平均成交單價由每坪17.7萬回落到每坪16.2萬，跌深達8.4%。
換句話說，選擇捷運沿線的電梯大樓抗跌性及未來潛力均佳，對有意進場的民眾是不錯的選擇，至於公寓產品雖然價格低廉許多，但因漲跌互見，則應仔細評估捷運線周邊區域供給及商圈發展成熟度。不過，長遠來說，老公寓若有翻修機會，而價格又有明顯價差，逢低買進的增值潛力還是不錯的。
出租保值兼獲利
現階段適合進場購屋自用或保值，如行有餘力，出租還可再獲取租金收益，分攤貸款壓力，也是許多投資人熱中的方式。目前店面投資獲利一般可達3~5％，套房也有4~6%不等的投資報酬率，還是高於銀行定存利率，尤其捷運站附近，成熟商圈店面、學區出租住宅、辦公商圈套房都是可以介入的熱門標的。
根據仲介業者的統計，大台北地區由於房價高，平均投報率為3.2%，但也有超過一半的區域，購屋出租的投資報酬率在4%以上，仍超過銀行定存。而拜高鐵通車之便，中南部房價僅台北的二分之一甚至三分之一，因此也是值得投資人關注的潛力區域。地段選擇盡量以明星學校、大學商圈，捷運站周邊及辦公商圈附近的出租型住宅或店面較為暢銷，尤其是大學周邊的學生套房，收益固定，報酬率在4-8%，只要房間設備不錯，一般來說出租情況都不錯，是許多房地產專家建議值得投資的方向。