工業住宅釋疑

撰文:廖逢麟

近來,工業住宅又開始在市場上形成相當大的旋風。工業住宅在使用性質上,並不是作為住宅使用,而是將工業區開放作商業使用,以解決工業區土地因為產業外移形成的空置、閒置等情形,但部分建商將工業區土地以商業設施申請建照之後,卻以住宅名義銷售予不明究裡的消費大眾,且未將其為工業區土地的實情向購買民眾說明,形成買賣糾紛本文即在述明工業住宅的演變,讓消費大眾明瞭工業住宅與一般住宅之間的差異,以及購買工業住宅所面臨的問題及其優缺點,讓消費者在購買之前能完全了解工業住宅的情形,以免衍生出消費糾紛

土地使用分區管制是政府規劃、管制民眾的土地使用,將不同的使用需求作區隔,避免互相干擾,例如住宅區需要寧適性、隱密性以及安全性,與商業區混雜在一起,容易形成吵雜的環境,不利於居住使用,而工業區容易形成污染,如噪音、空氣、惡臭等,也獨立的區域,並拉開與商業區或住宅區的距離,避免影響到民眾的日常生活。而工業區內的污染性產業聚集在一起,污染源集中處理,也可以降低廠商的防染成本。

台灣產業出走的情形日益增加,也造成工業區土地閒置情形越來越多,土地資源的閒置對於國家整體資源的利用實為相當不效率。但在都市化發展日益明顯之下,都會地區內有限的土地價格高漲,也使得廠商的土地成本增加,被迫往土地成本較低的工業區土地移動。政府正視此一問題,於民國90年修改都市計畫法台灣省施行細則第十八條,將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關之設施的規定,放寬可以作為商業用途,在工業區內可以設立「公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施」,其中的一般商業設施包含:

(一)一般零售業、一般服務業及餐飲業:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

(二)一般事務所及自由職業事務所:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

(三)運動休閒設施:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

(四)銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十。

(五)大型展示中心或商務中心:使用土地面積超過一公頃以上,且其區位、面積、設置內容及公共設施,經縣(市)都市計畫委員會審查通過者。

(六)倉儲批發業:使用土地面積在一公頃以上五公頃以下、並面臨十二公尺以上道路,且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫,經縣(市)都市計畫委員會審議通過者。

(七)旅館:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十,並以使用整棟建築物為限。

早期的工業住宅,大都是以廠房、廠辦等工業使用的建築物來申請建造執照,但推出銷售時還是以住宅的名義賣給消費者,政府於民國90年開放可以作商業使用之後,申請的用途則是以前述六項為主,消費者在參觀預售工地時,要注意現場銷售人員所提供的建造執照、海報、DM等資料上,有無註明土地的使用分區是工業區或者是丁種建築用地,這些都是作為工業使用的土地,所推出的產品也都是所謂的工業住宅。購買工業住宅與一般住宅有何差異,可以由稅費及使用二方面來看。

 

稅費相關規定

工業主宅在稅賦方面工業區土地原本不得適用自用住宅用地,民國81年財政部的解釋令對於工業區土地必須合於政府所規劃的用途使用,才可適用優惠稅率,但由於工業區土地地價較低,推出作為工業住宅的價格也較正常的住宅價格低三至四成,因而雖然適用較高的地價稅及房屋稅,但民眾還是願意購買工業住宅作為居住使用,直到民國85年底,財政部才正式發佈解釋令,工業住宅依然可以適用自用住宅的優惠稅率。工業住宅只要是符合土地稅率有關自用住宅的規定,即:

1、直系親屬設戶籍。

2、都市土地面積不超過3公畝,非都市土地面積不超過7公畝。

3、申請時無出租或營業情形。

只要符合以上的條件,則地價稅依自用住宅稅率千分之二的地價稅來課徵,出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵,作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費,作為住宅使用依住宅的費率繳納,水費則不分營業或住宅使用,均是單一費率。

 使用差異

購買工業住宅的稅費跟一般的住宅一樣,但是工業住宅也還是有些限制。首先是不能申貸優惠房貸。依照中央銀行所訂頒的作業規定,申貸優惠房貸的房屋主要用途必須「住宅」或有「住」字樣,而工業住宅申請建造照時,申請的主要用途大多是「一般事務所」、「一般零售業」或是「運動休閒設施」等名義申請,將來核發的所有權狀是以使用執照所記載為準,並不能申貸優惠房貸,相同的價格下,消費者的還款負擔會較重,但好處是由於工業住宅的土地取得成本較低,房屋的售價也較正常住宅的價格低二至三成,因此相同面積的房子,還款負擔也較輕。其次,工業住宅位於工業區內,鄰近的土地大多作為工業使用,可以預見大型貨櫃車、卡車等出入頻繁,對居民出入的安全性也可能形成威脅。此外,與工廠為鄰,也要注意觀察污染的情形,不論是噪音、震動、空氣,或是惡臭等情形,都會影響到居住品質,也都是購買時必須要注意的細節。

工業住宅建造執照的申請,雖是以商業使用為主,也是合法的情形下所申請的建造執照。雖有違規使用的情形,但考慮到現實環境,主管機關並不致於全面的取締,就如違章建築全面拆除,牽涉到經費、人力等實際問題,因此居住於工業住宅之內,雖有被取締的風險,但以往的工業住宅除非有違章建築被拆除之外,政府取締規使用的情形並不多見。購屋人在購買工業住宅之時,必須明確了解工業住宅的相關事項,推案建商也有義務將工業住宅的相關法令規定完整的告知購屋人,如此雙方立於平等地位,將可減少購屋糾紛的發生,購屋人也可以一圓購屋夢。