代標保佑,風險四散-危機四伏「公同共有」持分拍賣大冒泡

高雄市苓雅區 五權街19○號3層樓

106年8月22日,第四拍,底價476.3萬,得標520.99萬

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土地19.1坪,持分全部(公同共有)
房屋41.6坪,未辦保存登記,持分1/2,拍賣20.8坪(公同共有)

■危機四伏「公同共有」

看到公同共有,首先要查看謄本公同共有全部所有權人有幾位,是不是與拍賣公告人數一模一樣。

有極少數案例是謄本註明多人,但拍賣公告只有一人,如謄本有七位所有權人,公告只拍賣其中一位,那得標產權也許只1/7或更少(視遺產繼承分配)

那就是一個法拍很大的陷阱。

■護客戶、寧不賺佣金

本件拍賣土地持分全部,房屋持分1/2,都是公同共有,高雄高階四期三位學員合夥委託助教代標。

助教調謄本所有權人為八位,但公告只有七位,助教站在保護客戶立場,立即通知客戶要放棄此標案。

但助教不死心,跑去問書記官為何公告少一人,書記官說少的那位過世了,其繼承人為正拍賣的七位。

助教與公司討論後,又馬上請客戶進場投標,三人搶標中很幸運得標了。

■婉拒書記官的好意

得標後,正等著其他共有人是否會主張優先承購權時,突然有天接到書記官電話,「你們標的這一件另外建物一半持分也送進來拍賣,你們先前標的那一半可撤銷拍賣,我重新給你們拍完整的

助教也有十來年的法拍經驗,還未遇過如此好心的書記官,差點要跑去法院給書記官送禮大謝特謝。

但助教與公司反覆研究後,竟然拒絕了書記官的好意。

因為助教知道這是千載難逢的機會,客戶得標這不完整產權已是十拿九穩,另一共有人被拍賣不可能來優購了。

先讓客戶取得這一半產權,成為共有人,另一半就是囊中之物,如標不到也可主張優先承購權。

■完整產權、16萬手到擒來

果不其然,107年3月20日,另一半建物產權也排出拍賣,原班人馬以底價16萬不費吹灰之力進場拿下。

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正常持分拍賣,要經全部共有人放棄才輪到得標人擁有,縱使買到不完整產權,又要經過分割共有物訴訟,取得變價拍賣勝訴判決;再進入下一輪完整產權拍賣,其間需專業操作又夠幸運,也得耗一年多時日,如專業不足,三年才能結案也是時有所聞。

本件「公同共有」危機四伏,幸遇專業操盤手助教,化危機為轉機,行情900多萬,僅七個月以537萬取得。

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