法拍屋怎麼買?可入內看屋嗎?你一定要知道的5大買屋注意事項

法拍屋怎麼買?可入內看屋嗎?你一定要知道的5大買屋注意事項!

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法拍屋怎麼買?可入內看屋嗎?你一定要知道的法拍屋注意事項!

透明房訊/104法拍網時常被朋友或客戶詢問的問題就是「我家附近有沒有法拍屋?」、「我有在住家附近看到張貼的法拍屋廣告單,但要怎麼知道目前是否還有在拍賣?」日常生活中,好像大家對「如何透過法拍公告查詢法拍物件」真的很陌生!

法拍屋怎麼買?想查詢法拍屋拍賣資訊,可以從以下四個地方:

  1. 司法院法拍屋官網:進入官網後,點選「資料查詢」,再點選「法拍公告查詢」,即可在各地方法院拍賣公告查詢到拍賣資料。
  2. 各地方法院拍賣佈告欄
  3. 法務部行政執行署拍賣公告網
  4. 透明房訊/104法拍網:每日更新案件、網址連結地籍圖資和google 街景圖,還有免費調閱謄本功能,讓您一機在手、輕鬆手機調謄本,查詢資料方便且快速!找到合法的、有專業性及口碑的代標公司,可以讓您節省力氣和時間,並順利標得心儀法拍屋!

民國 85 年 10 月 9 日,強制執行法大翻修,法拍物件中不點交比例從八成降為三成以內、點交數量大增,因此,吸引了更多投資新手、自住型大眾,紛紛在投標室找尋低價誘人的法拍物件同時,對法拍貸款市場有高度興趣的聯邦銀行,於民國 89 年開辦第一家法拍代墊尾款業務—以銀行低利的資金,解決得標人七日內須繳齊尾款的急迫性。聯邦銀行房貸業務因法拍代墊而突飛猛進,各家銀行遂陸續跟進,協助資金不甚充裕的投資客,更引領購屋大眾爭相搶標,使法拍市場產生結構性變化。

從民國 88 年以前,投資客包辦的法拍市場,在強制執行法大翻修、代標公司崛起及銀行資金介入,加上 89 年拍賣公告刊登於網路,買法拍變為全民運動,法拍市場也至此進入了代標自住的時代。在這四十年的法拍歷史演變中,以往法拍市場中的暴力圍標刻板印象,在司法沿革的歷史轉變中,如今已迎向為求投資或自住而標購法拍物件的時代,人人都可以輕鬆購得!

在初步了解法拍領域情況後,我們知道,您一定在網路上先看過不少資訊了,特別是有關於「大部分的法拍屋,確實是無法看屋內」一事,而被許多人認為「無法在投標前事先看屋」是標購法拍屋的風險之一。但,您是否理性思考過:入內看屋,真的有那麼重要嗎?下面為您說明此情形。

法拍屋可以看屋內嗎?買房前不能看屋,該怎麼辦?

看屋內的重點在於確認房屋的位置、房屋的坪數是否有符合購買者的需求。若是以投資為目的的投資客,在求將來房屋轉手後賣得好價格,拍定人通常在得標後會將法拍物件再整理、裝潢過。因此,無論是保留原始屋況待裝修的中古屋,還是得標前看不到屋內待裝修的法拍屋,其實二者差異並不大,所以,建議得標人還是需要預先抓一筆得標後的修繕費用預算

因此,我們一律會建議買房前事先準備好「裝潢費」預算;此外,若投標法拍屋的話,除了「裝潢費」外,最好還要先準備一筆給債務人的「搬遷費」,以促成後續點交順利作業。下方,有幾種無法看屋內,但可用法拍屋投標技巧去判斷的方式:

  1. 直接請債務人開門看屋:這個方式最快也最直接,但被拒絕的機會也很高。
  2. 跟鄰居借看房屋、或請法拍屋仲介帶看社區房子:可以與樓上或樓下的鄰居借看一下房子,因為通常樓上樓下在不改變內部隔間的情況下長的是一樣的;或者,因深耕區域經營的仲介會比較清楚房屋情況,因此也可以請仲介協助帶看同一個社區的房子;更有甚者,有些房屋可能過去有被債務人透過仲介出售過的歷史,因此在仲介那邊可能也有保留房屋過往照片。
  3. 建物測量成果圖:利用每間房子的建物測量成果圖,去做判斷,這是我們最常判斷座落位置與房屋型狀的方法,是購買法拍屋,一定要看,而且不可忽略的部分。

上述幾種方式,絕對可以克服看不到屋內的問題,別再為了看不到屋內的問題,放棄有機會買到便宜法拍屋的機會!

接下來,當決心投入法拍領域後,下方有幾點投標前五大注意事項,提醒您。

買法拍屋前,不可不知的 5 大買屋注意事項!

  1. 保證金:首先,投標時至少需準備底價20%的法拍保證金。
  2. 銀行法拍代墊尾款:得標後7日內須繳清尾款,因此需要先找到願意代墊尾款的銀行。
  3. 法拍屋無法事先看屋內:但您從法院書記官查封當下的筆錄,還是可看出端倪喔!書記官會將查封當下的情形記載在筆錄上。
  4. 法院不提供瑕疵擔保責任:因此產權問題,輻射屋、海砂屋、凶宅,這些在事前都要先查明。
  5. 找尋具法律知識或偕專業人員陪同點交:得標後,需與前屋主周旋、進行法拍點交談判,因此最好具備法律常識;若遇不點交物件因而無法順利取得使用權,或者碰到債務人,假藉名義用假租約佔用的情況,這時候,就需要專業的法拍代標、代標經理人來協助您處理點交程序,以取回房子使用權。

建議您,多注意查封筆錄,考量法拍價錢與市值落差大不大,有價差,便可以考慮進場。祝福您順利得標!

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