買房自備款不夠怎麼辦?了解何謂銀行「法拍代墊業務」

買房自備款不夠怎麼辦?了解何謂銀行「法拍代墊業務」

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買房自備款不夠怎麼辦?了解何謂銀行「法拍代墊業務」

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    1. 標購法拍屋要準備多少錢?得有多少買房自備款?
    2. 銀行的法拍代墊業務—得標後交屋前的一種法拍屋貸款
    3. 投標前該確認的事—以不點交貸款有難度為例

想在高房價時代順利買屋,能做到「買房一次付清」、甚至「現金買房」的人實在少數中的少數!(何況,即便您手邊可運用於部動產的資金足夠,若站在投資的角度,一次付清也不見得是種有利可圖的資金運用方式。)

房價居高不下的大環境下,比起同一區域的房價,基於法拍屋的得標價格通常是市價行情的六到八折,因此成為了不少人購屋成家自用、投資房地產的好選擇。若是運氣好,標到的法拍物件屋況還不錯,的確可以省下不少錢。

但是,身為多數人的我們,即便選擇物美價廉的法拍物件,仍可能同樣面臨「資金不足」的難題,所以,「資金籌措」—如何籌措到法拍保證金和尾款—便同樣是標購法拍屋的重要課題!

1. 標購法拍屋要準備多少錢?得有多少買房自備款?

◆ 投標前,須先繳 2 成保證金

法拍屋之資金需求,又分為「投標保證金」與「拍定尾款」,根據法院的規定,投標法拍屋須先準備一筆「保證金」,金額通常是法院公告底價的兩成。例如,法院公告的底價是 1000 萬元,這時就要先準備 200 萬元的保證金,才能參與投標。

◆ 得標後 7 天內須繳清尾款

買法拍屋除了投標時要交的保證金外,要在得標後的 7 日內要把剩餘的款項( 稱作尾款 )一次繳交給法院,否則就算是棄標。棄標此事非同小可,輕則拿回數目較少的保證金或保證金全數拿不回來;但若保證金不夠扣,重則法院還可依職權裁定追繳,棄標之人很可能要承受上百萬元的資金損失。

但對於大多數需要貸款購屋的民眾而言,要在短短 7 天內籌出一大筆「現金」金額付尾款,幾乎不可能達成。除了跟親友借錢,許多人會轉而尋求民間金主借款,現在有更安全、便利的管道喔!

2. 銀行的法拍代墊業務—得標後交屋前的一種法拍屋貸款

為解決廣大群眾難以在得標後短短 7 日內湊足尾款款項的窘況,且因為投標人在得標後交屋前尚未取得法拍標的產權,此時還不能辦房貸。是故,銀行「法拍屋代墊款」服務因運而生。

得標人藉申請法拍代墊業務而繳清尾款後,法院才會核發「不動產權利移轉證明書」,也才能憑這張證明書辦理產權登記、過戶,進而可以再以自己名下不動產申請房屋貸款。

民國 89 年,透明房訊 / 104 法拍網就率先與聯邦銀行合作「法拍屋代墊款」業務,協助解決客戶資金不充裕的問題,聯邦銀行房貸業務也因此突飛猛進,也吸引各家銀行才陸續跟進,進而使法拍市場產生結構性變化。

◆ 法拍屋代墊款特點

  • 屬於短期型貸款,利率較一般房貸高的貸款:
    代墊期間通常只有短短一個月,在得標人拿到「不動產權利移轉證明書」後,就會由承作代墊款的銀行進行設定,將代墊款項轉為利率較低、期限較長的一般房貸。
    利率約為 3 ~ 6 %,跟個人信貸差不多。
  • 屬於無擔保貸款:
    因為投標人在得標後交屋前尚未取得法拍標的產權,代墊款服務屬於沒有擔保品的貸款,因此此項業務對於銀行而言風險較高,並不是每一間銀行都願意承作。
  • 法拍屋代墊款利率以信用貸款計算:法拍屋代墊尾款利率較高,通常以信用貸款的方式,利率在  3 %~ 6 % 左右。不過,代墊期間大約一個月左右的時間,等收到法院權利移轉書、房屋過戶到貸款人名下後,就會轉成利率較低的房貸。另外,首購族還可以申請優惠利率房貸。
  • 投標人和借款人必須是同一人。
  • 銀行承辦法拍代墊業務時,還會要求申請人提供一位保證人

3. 投標前該確認的事—以不點交貸款為例

◆ 提前先找好願意承作「法拍代墊款」的銀行、法拍物件「代墊款」銀行能貸款貸幾成

由於不是每人申請、每一個物件銀行都願意承接!以物件而言,例如在法院筆錄上看到「凶宅」、「宮廟」、「持分」、「不點交」 、「房子未保存」或者「只拍賣房子,沒有拍賣土地」等資訊,通常銀行都不願意承接此等法拍代墊尾款業務。

而以申請人而言,銀行會根據申請人的資金狀況、信用記錄,評估能代墊的成數跟利率,信用記錄與房屋現況條件是否良好,這些都會決定貸款是否能被核准、核准貸款的成數跟利率為多少,信用良好的人,通常可以代墊到得標價的 70 ~ 80 %,幾乎等於是全部尾款由銀行代墊。

且由於銀行審核的作業需要時間,即早確認可避免在得標後銀行卻作業不及、無法繳清尾款而變為棄標、使保證金被法院扣留的結果,最後損失慘重。因此,建議您最好在拍賣日期前一週,先到銀行問清楚法拍屋貸款的事項,並且提供想要標的房屋給銀行評估,是否願意承接。

◆ 貸款困難的類型

另外,要提醒大家凶宅、海砂屋、不點交等案件,大多數銀行是拒絕受理代墊款業務的。
以不點交貸款為例,因為不點交案件的風險較大,所以銀行一般是不願意做代墊款服務的。建議投標不點交房產前自籌充足資金,或找尋民間業者做短期周轉 ( 但利息與風險也高出許多 ),待法拍尾款繳清及過戶後,就可以持房屋所有權狀到一般銀行轉做房貸貸款。

建議您也可以找專業的法拍代標業者,提供專業資訊、事先產權調查,請有在合作的銀行先行審核申請貸款人的信用條件,就可以安心標購法拍屋了!

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