「公同共有」陷阱多！專業代標團隊成功化解危機，為客戶省下近 400 萬

法拍市場看似遍地黃金，實則暗藏玄機，尤其是在法院拍賣公告中註明「公同共有」的物件，往往讓許多投資人望而卻步。

而過去，有一件位於高雄市苓雅區五權街的法拍案例，便將「產權瑕疵」轉化為「高投報機會」，盡展專業判斷力。該案最終由專業代標團隊領軍，協助客戶以總價約 537 萬元的成本，成功取得市值超過 900 萬元的房地產，獲利空間驚人。

此案標的背景資訊

本案位於高雄市苓雅區五權街，標的為一棟三層樓建築。於 106 年 8 月進行第四拍，底價為 476.3 萬元，最終以 520.99 萬元得標。土地面積約 19.1 坪（持分全部），建物面積約 41.6 坪，其中，拍賣部分為未辦保存登記之建物持分 1/2。

• 地址：高雄市苓雅區 五權街 190 號 3 層樓
• 106 年 8 月 22 日，第四拍，底價 476.3 萬，得標 520.99 萬
• 土地面積：土地19.1坪，持分全部（公同共有）
• 建物面積：房屋 41.6 坪，未辦保存登記，持分 1/2，拍賣 20.8 坪（公同共有）

「公同共有」危機四伏！謄本核對是關鍵

【透明房訊／104 法拍網】專業代標團隊與代標顧問陳慧瑜指出，標到「公同共有」物件的首要任務，是核對地籍謄本上的所有權人人數是否與法拍公告完全一致。曾有案例顯示，謄本註明為七位所有權人共有，但實際拍賣公告僅其中一人持分（每人得標產權為 1/7 或更少）；此情況如投資人未察覺，標得後僅能取得極小比例產權，極易陷入難以處理的法律泥淖。

從放棄到進場的驚險轉折，仰仗專業把關

在本案開發初期，【透明房訊／104 法拍網】代標顧問陳慧瑜發現，謄本所有權人共有 8 位，但法院拍賣公告卻僅列出 7 位。

本著「守護客戶、寧不賺佣金」的原則，團隊第一時間通知並給出合夥委託的學員放棄投標的建議；然而，憑藉多年來執業所養成的專業直覺，團隊又親自向該案法院書記官確認，得知漏列其中一位所有權人係因其已過世，而法院拍賣公告中所刊載的 7 位正是其餘 7 位繼承人。團隊在確認產權無誤後，隨即建議客戶進場投標；最終，也在三人競標中脫穎而出、順利得標。

神操作！婉拒書記官「好意」、佈局優先承購權

得標後，本案卻出現意外插曲。該案書記官主動聯繫團隊，表示該建物的另一半持分也準備送拍，並詢問得標人是否有意願撤銷原拍賣，改等完整產權釋出後再行投標。

面對書記官的「熱心」，擁有多年經驗的【透明房訊／104 法拍網】代標顧問陳慧瑜與團隊在內部反覆研議後，強烈建議客戶「婉拒」。團隊分析，此時客戶已取得一半產權，意即已具備「共有人」身分，換句話說，對於即將拍賣的另一半持分，因擁有優先承購權故得標上「十拿九穩」。若退回重拍，勢必將迎來更多競爭者爭奪本案建物的完整產權，如此一來，恐將造成投標價格大幅飆升、客戶需要花更多的錢方能得標。

僅歷時七個月完美結案！底價 16 萬元輕鬆取得完整產權

【透明房訊／104 法拍網】團隊的策略佈局果然奏效。107 年 3 月，本案建物的另一半產權正式釋出，原班人馬以底價 16 萬元輕鬆標得！

一般而言，處理持分不完整的法拍屋，往往需耗時一年甚至三年以上進行「分割共有物」訴訟。但在本案中，透過【透明房訊／104 法拍網】代標顧問陳慧瑜的操盤，僅耗時七個月便成功整合建物產權，總計投入成本僅 536.99 萬元，對比同區近千萬元的市場行情，專業知識及多年經驗的價值不言而喻。

此外，【透明房訊／104 法拍網】也提醒，法拍市場難度最高的，並非投標，而是產權整合與使用權取得。特別是面對複雜的公同共有物件的案件，建議尋求具備實戰經驗的專業代標團隊協助，才能真正避開陷阱，化危機為轉機。

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