又一場讓人錯愕的「烏龍標」現身法拍投標現場？在分享法拍投標經驗中印象深刻的案件時，透明房訊／104 法拍網創辦人林德泉老師表示，自己曾遇過投標人出價高達 5676.6 萬元的實例，他說：「難免不讓人懷疑，投標人是不是原本出價想寫 567.6 萬卻多寫了一個「6」才變成 5676 萬？因為乍看之下，價格實在太離譜。」
不過，如同眼見不一定為憑，真相或許也並非表象所見！實際上，該位投標人的這一波操作並非失誤，而是兩位法拍界「武林高手」的過招高段位「過招」。林德泉強調：「外行人看熱鬧，『法拍』內行人才看得懂門道。」
第一次拍賣流標，無人敢碰的「燙手山芋」
本案第一次拍賣時，丁標【註一】【註二】只針對位於新都段 28-15 地號的土地進行處理，底價為 184 萬元。不過，本案土地上已有未拍賣建物。
如果地上建物是債務人的，只要在設定抵押【註四】後興建，債權人可以民法第 877 條【註三】請求「併付拍賣」，將土地上建物連同土地一齊拍賣，如此便可輕鬆解決；然而，本案建物屬於第三人所有，一旦具備優先承買權的地上物所有權人不願優先承買，該屋可能長期佔據土地、使土地無法實質被使用，這樣「占地未拆」情形讓眾投標人卻步，因此，109 年 3 月 31 日的拍賣無人投標、最終流標。
第二次拍賣 5676.6 萬出手，震驚全場
而在民國 96 年民法有修正後，債權人如碰上此情況，可以在一次流標後，以建物影響債權，可依據民法第 877 條【註三】請求將第三人的建物併付拍賣。因此，本案債權人在 109 年 3 月 31 日流標後，積極以訴訟請求建物併付拍賣，也才有 109 年 8 月 4 日的土地及建物併付拍賣（即第二次拍賣）。
不料，到了第二次拍賣，一位被稱為「倚天劍」的投標者橫空出世，以驚人出價 5676.6 萬元高價投標，讓法院投標室在場所有人瞠目結舌！
原本，擁有 4000 多萬元債權的查封債權人「天○建設」對此案早早布局、設下法拍「天羅地網」，希望能一舉吃下債務人名下的五筆標的，沒想到最後竟讓丁標（即本案）成為漏網之魚。
不過，本案建物所有權人也不是省油的燈！他在投標前先向執行處行文、確認了「若本案由建物所有權人得標，建物標價可抵繳」後（這是因為：若得標人為建物所有人，縱使得標人支付本案標的共 5676.6 萬後，建物出價也得支付給建物所有人即得標人，因此，書記官才給出了建物標價可抵繳的回函），由於他清楚「天○建設」勢在必得、必定出高價搶標；因此，他採取左手出價、右手入袋的策略，開出 5676.6 萬驚人數字，目的就是不讓對手有機可乘。最終，在本案土地底價 176.64 萬、房屋底價 132 萬、總底價 308.64 萬下，建物所有權人土地寫底價、所有加價都加在自己的房屋上、土地及建物共出價 5676.6 萬。
建物所有權人設下「天價局」！加價全落在自己的建物上，操作一氣呵成
對這位內行的建物所有權人而言，無論是出價寫 5676.6 萬元還是實際底價 308.64 萬元，他的成本其實幾乎相同——看似是天價得標，建物所有權人實則一週內僅需繳足土地標價 176.64 萬元！
這筆巨額投標，是一場早已設計好的精密布局——因為，如此一來，他可以：
- 以 5676.6 萬元的高價出標排除所有競爭者。
- 由於高價得標，即便未來市價出售、出售失利，所產生的虧損也可在三年內抵稅。
如此操作，雖然看似是「烏龍」，實際上卻是大局佈定，外行人笑他，他卻早已是贏家！
擁有 4000 多萬債權的查封債權人「天○建設」，費盡力氣佈下天羅地網，準備吃下債務人全部五件標的，無奈強中另有強中手，讓丁標成為漏網之魚。這場法拍戲碼，看似烏龍，實為謀略之極的操盤表演。不僅精準利用法規，也展現出法律與實務博弈中的真功夫。
【註一】如下圖，本案共五標，分甲，乙，丙，丁，戊標，僅丁標有七人競標，餘無人投標，由債權人承受。
【註二】如下圖，台南市南區新都段 2-15 地號地籍圖資。
【註三】如下圖，修正前後的民法第 877 條。
【註四】如下，民法第 866 條：
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。
