借用契約 不點交的法拍屋! 你敢買嗎?

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借用契約不點交的法拍屋! 你敢買嗎?

看到市價七折的法拍屋令人好心動,但拍賣公告卻註明20年借用契約,拍定後不點交,是不是得標後要給對方住20年又沒租金可收?這樣的房子你敢標嗎?

 

【拍賣公告住註明『借用契約』】

多年來一直想要購屋圓夢的老劉,看到一間市價1000萬的法拍屋,拍賣底價只有700萬,老劉夫婦躍躍欲試。

但仔細看拍賣公告,卻寫著:第三人有二十年借用契約,拍定後不點交。這是怎麼回事呢?

得標後不點交,要給對方住多久?有租金可收嗎?要標多少錢才能標到呢?

房價高漲,對很多無殼蝸牛,法拍屋是一條便宜購屋管道,但對於法拍小白,投標程序完全不懂,法拍屋是看得到卻吃不到

【法拍裡的點交v.不點交】

法拍屋有分點交及不點交兩種,有點交法拍屋有法院交屋保障,但相對投標者多,想便宜買到著實不容易。

法拍屋裡面如住的是屋主,法院會公告拍定後點交,如住的是第三人,可能是租用,借用或者無權佔有,法院一律公告拍定後不點交,得標人要自行解決交屋問題。

租用是支付租金使用房屋,如果租金合理,很多置產收租投資人反而喜歡,因不點交相對得標價低,一得標即有租金可收,無縫接軌收租,很划算的。

【先:據買賣不破租賃,確認是有/無付租金的租約】

借用法律關係是無償使用房屋,也就是不需支付租金,二十年借用契約,得標後要給對方免費住二十年,這太恐怖了,沒經驗投標人保證卻步 不敢進場。

 

【再:透過存證信函&訴訟】

租用不點交有民法425條:買賣不破租賃保障,得標人不能終止原房客租約,也不能隨意調高租金。

民法425條只保障有付租金的房客,沒付租金的借用關係則無此保障,所以看似恐怖的借用不點交,其實是很容易解決的。

要如何解決呢?得標借用不點交法拍屋後,立即發存證信函,以新所有權人身份終止房屋原借用關係,這個二十年借用契約就輕易被破除了。存證信函終止了借用關係,接著向法院提起無權佔有,請求遷讓房屋訴訟,等法院判決下來,再向法院聲請點交房屋,這就是訴訟點交。

沒經驗投標人可花六,七萬律師費,也可花點心思自己處理。借用不點交,我們稱簡易不點交。簡易不點交提起訴訟,保證能取得勝訴判決,只是多花半年時間,而簡易不點交可以市價六七折得標,耗費半年時間,市價1000萬,便宜3,4百萬取得,是不是很划算啊。
法拍市場定律:難度在哪裡,財富就在那裡。想買便宜法拍屋自住或投資,花心思鑽研法拍知識,投資報酬率是很高的。

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