借用契約，不點交的法拍屋！你敢買嗎？

看到市價七折的法拍屋令人好心動，但拍賣公告卻註明20年借用契約，拍定後不點交，是不是得標後要給對方住20年又沒租金可收？這樣的房子你敢標嗎？

拍賣公告住註明『借用契約』

多年來一直想要購屋圓夢的老劉，看到一間市價1000萬的法拍屋，拍賣底價只有700萬，老劉夫婦躍躍欲試。

但仔細看拍賣公告，卻寫著：第三人有二十年借用契約，拍定後不點交。這是怎麼回事呢？

得標後不點交，要給對方住多久？有租金可收嗎？要標多少錢才能標到呢？

房價高漲，對很多無殼蝸牛，法拍屋是一條便宜購屋管道，但對於法拍小白，投標程序完全不懂，法拍屋是看得到卻吃不到

法拍裡的點交v.不點交

法拍屋有分點交及不點交兩種，有點交法拍屋有法院交屋保障，但相對投標者多，想便宜買到著實不容易。

法拍屋裡面如住的是屋主，法院會公告拍定後點交，如住的是第三人，可能是租用，借用或者無權佔有，法院一律公告拍定後不點交，得標人要自行解決交屋問題。

租用是支付租金使用房屋，如果租金合理，很多置產收租投資人反而喜歡，因不點交相對得標價低，一得標即有租金可收，無縫接軌收租，很划算的。

先：據買賣不破租賃，確認是有/無付租金的租約

借用法律關係是無償使用房屋，也就是不需支付租金，二十年借用契約，得標後要給對方免費住二十年，這太恐怖了，沒經驗投標人保證卻步 不敢進場。

再：透過存證信函&訴訟

租用不點交有民法425條:買賣不破租賃保障，得標人不能終止原房客租約，也不能隨意調高租金。

民法425條只保障有付租金的房客，沒付租金的借用關係則無此保障，所以看似恐怖的借用不點交，其實是很容易解決的。

要如何解決呢？得標借用不點交法拍屋後，立即發存證信函，以新所有權人身份終止房屋原借用關係，這個二十年借用契約就輕易被破除了。存證信函終止了借用關係，接著向法院提起無權佔有，請求遷讓房屋訴訟，等法院判決下來，再向法院聲請點交房屋，這就是訴訟點交。

沒經驗投標人可花六，七萬律師費，也可花點心思自己處理。借用不點交，我們稱簡易不點交。簡易不點交提起訴訟，保證能取得勝訴判決，只是多花半年時間，而簡易不點交可以市價六七折得標，耗費半年時間，市價1000萬，便宜3、4百萬取得，是不是很划算啊。
法拍市場定律：難度在哪裡，財富就在那裡。想買便宜法拍屋自住或投資，花心思鑽研法拍知識，投資報酬率是很高的。