「棄標」只是法拍保證金沒收這麼簡單而已嗎?棄標法律責任不可不知!【法拍小學堂】EP31

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法拍棄標法律責任不可不知!

一、拍定後棄標,法院會如何處理?

在得標後,若後悔標太高,可以不繳尾款嗎?或是得標後,發現自己銀行貸款不夠,可以直接棄標嗎?究竟棄標會怎樣,只是法拍保證金沒收這麼簡單而已嗎?

標到法拍物「棄標」,絕對不只賠掉保證金這麼簡單!因此,下標前,不得不慎!首先,您必須先知道的是,無論是填錯標價、後悔金額標高了,還是發現自己錢不夠付不尾款……,不論原因,只要是「標購法拍屋,得標後,未於七天內繳清尾款」都屬於「棄標」!

(一)若拍定後棄標,法院為確保原得標人履行賠償之責任,依《民法》第 397 條規定,會先扣留投標保證金(而非沒收保證金),並以同樣的拍次、同樣的公告價格進行「再次拍賣」。

➢《民法》第 397 條:拍賣之買受人如不按時支付價金者,拍賣人得解除契約,將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金,如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者,原買受人應負賠償其差額之責任。

1.情況一:物件於再次拍賣中順利被第三人標走,但,再行拍賣時的拍定價額,低於原先的拍定價額時→原得標人除了要賠償低於原拍定價額的差額(即補繳差額,法院會對這筆差價持續向原拍定人追討,若原拍定人未補繳,可能因此被法院強制執行),還要賠償再拍賣程序所衍生的費用(如再次拍賣的執行費用)。

➢強制執行法第 68-2 條第 1 項後段、第 2 項、第 3 項:如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。前項差額,執行法院應依職權以裁定確定之。原拍定人繳納之保證金不足抵償差額時,得依前項裁定對原拍定人強制執行。➢《辦理強制執行事件應注意事項》第 47 條第 4 項規定:不動產以投標方法拍賣,因拍定人不繳足價金而再行拍賣時,拍定人所繳納之保證金,應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後,予以發還。不動產不以投標方法而為拍賣,拍定人如預納保證金者亦同。

2.情況二:物件於再次拍賣中順利被第三人標走,若原拍定人所繳納之保證金扣除所應補繳之差額和再拍賣程序所衍生的費用後,尚有剩餘,才會退還給原拍定人。

(二)此外,根據強制執行法第 68-2 條第 1 項前段規定,原拍定人在棄標後,就變為債務人了;不能再以自身名義參與再次投標。

➢強制執行法第 68-2 條第 1 項前段:拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。

二、拍定後棄標,原拍定人應如何解套?

(一)方法一:在案件拍定前,若債權人撤回執行,則本案終結,自然就沒有棄標的問題。
(二)方法二:若原拍定正處於「第四次拍賣」時,原拍定人得標但又棄標的情況,因此時為第四次拍賣的關係,當因為原拍定人棄標而流標時,即進入拍賣終結(本輪拍賣已結束),原拍定人所繳納之保證金將全額被退還!約經過一個月左右時間,法院會重新安排再次拍賣的時間,此時便重新進入新一輪的法拍流程。

三、做足功課再出手!切莫貪快偷懶

因此,買法拍屋萬萬不可倉促便宜行事!資金的籌措、行情高低的查證、公告內容的仔細詳閱判讀、房屋現況的訪查等,都要在進場投標前做足功課搞定,損失保證金事小,若因付不出剩餘尾款而面臨原先名下財產被法院強制執行,如此一來,得不償失。

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