法拍屋過戶,拍定人須繳清債務人所欠稅款嗎?

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法拍屋過戶,拍定人須繳清債務人所欠稅款嗎?

 

【法拍屋過戶之不同門檻—須查欠稅且無欠稅紀錄v.s.核發不動產權利移轉證明書】

您是否也有「法拍屋過戶時,拍定人(即得標人)是否須繳清債務人所欠稅款?」、「買法拍屋要先幫債務人繳清欠稅,才能過戶嗎?」的疑惑?

其實一般房屋買賣和買法拍屋過戶最大不同在於:
1.一般房屋買賣,完成過戶須以查無欠稅為前提:
在簽訂買賣契約書後,要先經稅務機關查無欠稅,才到地政機關辦理產權移轉登記。

2.法拍屋的過戶登記,債務人稅金毋須由拍定人代繳,亦可完成過戶:
以法院核發的『不動產權利移轉證書』來辦理產權移轉登記。
法院在核發『不動產權利移轉證書』時,會同時副本寄送稅務機機關,請稅務機關核算執行標的物,也就是被拍賣房屋所應課徵的土地增值稅、地價稅、房屋稅等,屬於,在法院在拍賣價金分配時,會優先的代為扣繳.不會算在拍定人頭上。

【法拍債務人應繳之6大類房屋稅費】

原所有權人(即債務人)可能要繳納的稅金包含土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅 、工程受益費、印花稅等。分述如下
一、土地增值稅

土地增值稅,應該債務人繳納的土地增值稅,法院會從拍賣價金優先代為扣繳了 ,所以拍定人不用負擔土地增值稅。

二、契稅

契稅是取得不動產所有權時,所課徵的租稅,不管是一般買賣或法拍取得,都是由取得所有權人也就是買方申報繳納。

契稅的課徵標準是依據房屋評定現值的6%計算,但是在法拍屋,如果你房屋的得標價格低於房屋評定現值,這個時候可以用得標價格來申報繳納比較少的契稅。

這也是法拍屋和一般房屋買賣比較不同的地方。

三、地價稅

地價稅納稅義務基準日是每年的8月31日(含當日)。

拍定人如果是在 8 月 31 日以前取得不動產權利移轉證書,那當年度的地價稅要拍定人繳納;但如果取得不動產權利移轉書是在8 月31 日以後,那拍定人只要從下一年度開始繳納地價稅。

四、房屋稅 

房屋稅的課稅期間是前1 年的7 月1 日起算至當年的6 月30日止。

拍定人自領得不動產轉利移轉證書之日起,才開始負擔房屋稅;但如持有的時間未滿一 年,可依月份比例申請分算。

五、工程受益費

一般房屋買賣簽約前的工程受益費,由賣方負責繳納,有未到期的工程受益費得由買賣雙方約定繳納。

工程受益費在法拍比較不一樣的地方是,原所有權人如有欠繳已開徵的工程受益費,稅務機關在參與分配後,無法足額獲得分配的部份,拍定人要先「代為繳納」,才能辦理移轉登記。

另一種狀況是如果有已公告尚未開徵的工程受益費,那拍定人要「提前繳納」或者是「承諾開徵時再繳納」。這些繳納的工程受益費,在日後出售時是可以減繳土地增值稅的。

六、印花稅

一般買房的過程中,買方要繳納印花稅,但法拍是依不動產權利移轉證明書移轉登記,不在印花稅法課徵範圍。我們在辦理移轉時,是不用貼印花,所以也就是不用繳納印花稅。

另外提醒大家,購買法拍屋,收到不動產權利移證書一個月內要申報契稅及辦理移轉登記,以免受罰。

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