四大面向揭開法拍屋神秘面紗,破除法拍市場固有迷思

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憂心法拍屋風險?專家告訴您!

受到法院拍賣的房屋,是因為債務人屆期無力償還債務,因而名下房屋被債權人訴諸公權力、受到法院強制執行(法源依據:我國強制執行法)、最終被查封拍賣的房屋。

時常有不少學員提出對於法拍之疑慮,但林老師認為如今的法拍市場,在這四十年中經歷強制執行法大翻修、拍賣作業大改革後,除點交案件數量增多外,法拍資訊亦變為公開且透明、開標轉為公平公正公開,更打破了法拍市場過去給人的充斥投資客、牽涉暴力圍標、高昂搬遷費等初印象。

此外,在銀行承作法拍代墊款業務後,解決了得標人於得標後七日內一次繳清尾款的急迫性、協助民眾繳清尾款,也使得投身法拍市場更加容易!

民國75年迄今,法拍市場變化不斷,四十年來,法拍市場可分為三個階段—民國78年以前,為「暴利圍標」時代,民國79年到88年,為「投資理財」時代,民國89年迄今為「代標自住」時代。下面分別敘述四十年來各時期,也為您破除諸多法拍市場固有迷思!

  • 市場不復存的過去—往日的黑道海蟑螂時代(民國78年以前)

早期法拍市場資訊閉塞、法令不齊全,投標室受少數人壟斷,法院充斥著圍標、搓圓子湯,拍賣案件多以「賤賣」收場,投標室一小撮利益份子及投資客,以近市價三、四成拍定買入,再以市價九成抛售,無不坐擁暴利。

在此期間,債務人怕自己房子被標走,於是在查封時故意與第三人揑造臨時假租約,讓法院公告不點交,因此無人敢投標,最終債務人自己再以人頭低價買回;而若遇房子被標走情形,債務人或再以「不點交」為由,向得標人強索高額搬遷費。

這些手段乃彼此投資客在背後操刀,使拍賣次數直直落,價錢不斷往下探底,其獲取利潤之高令人咋舌!值得慶幸的是,法拍市場在修法和資訊公開下,往日充斥暴利圍標之情形於今已銷聲匿跡,如後所述。

  • 從市場被少數人壟斷,到資訊透明化的—投資理財時代(民國79年至88年)

民國76年到83年,司法單位大力改革拍賣作業,配合便民性的閱覽方式,開標作業朝公正、公開、公平方向進行,整個投標室煥然一新。

此時第一家在75年成立的法拍雜誌社_透明房訊雜誌社,也將拍賣資訊,從投標室推廣到社會大眾;由於資訊完整豐富,吸引了大眾人士湧進投標室,全台22家法院投標人口增加五倍以上,投資法拍不再是少數人的專利了。

而每件熱門案件經常10多人競標,暴力圍標事件幾乎銷聲匿跡。你要五成利潤,當然敵不過三成的競爭對手,早期胃口養大的投資客,無法調整心態,就接連退出法拍市場,取而代之是投資理財的專業法拍客。

每件三成的利潤,一年結案三、四件,整年下來,往往有一倍的豐收。法拍走向公平、公正、公開,以及一倍的年投資報酬率,吸引一批批房地產的菁英轉戰投標室,快速累積財富,法拍市場已是投資不動產的天堂。

  • 從強制執行舊法,到法條大修、點交案量大增的—代標自住時代(民國89年後迄今)

民國85年10月9日,強制執行法大翻修,公權力抬頭、銀行排除租賃權後,以往修法前原為不點交的案件,新法一律改為點交;造成不點交比例從八成降為三成以內、點交數量大增。因此,自新法實施以來,七成以上的點交案量,吸引了更多投資新手湧入;自住型民眾也蠢蠢欲動,在投標室找尋低價誘人的法拍物件。

此時,專接自住客的代標公司趁勢而起,以專業能力,協助客戶標購低於市價的法拍物件。自住客為了得標,只要略低於市價通常都勇於出手加價,因僅需付出大約5%的代標服務費,便可以實惠價格標得夢寐以求的房子,不失為一划算的買賣。

同時,對法拍貸款市場有高度興趣的聯邦銀行,於民國89年開辦第一家法拍代墊尾款業務以銀行低利的資金,解決得標人七日內須繳齊尾款的急迫性。聯邦銀行房貸業務因法拍代墊而突飛猛進,各家銀行遂陸續跟進,協助資金不甚充裕的投資客,更引領購屋大眾爭相搶標,使法拍市場產生結構性變化。

從民國88年以前,投資客包辦的法拍市場,在強制執行法大翻修、代標公司崛起及銀行資金介入,加上89年拍賣公告刊登於網路,買法拍變為全民運動,法拍市場也至此進入了代標自住的時代。

  • 好的代標公司,可以讓您節省力氣和時間標得心儀法拍屋

在這四十年的法拍歷史演變中,以往法拍市場中的暴力圍標刻板印象,在司法沿革的歷史轉變中,如今已迎向為求投資或自住而標購法拍物件的時代,人人都可以輕鬆購得

現今實務,可歸納出目前法拍案件分成兩種截然不同型態,「點交」單純便宜、人見人愛,是自住型的搶標目標;而產權不完整、複雜度高的「不點交」,則是投資客所追逐之標的。

如果您對於自行投標法拍物件有疑慮、不確定,或是對投標程序不夠了解、覺得麻煩,也不妨找一家信任的、專業能力強的法拍代標公司協助標購,從挑選房屋到產權移轉及交屋遷入,都能全程陪同處理,省時又省事。

至於該如何選擇代標公司?建議可評估該公司成立之合法性、公司專業度、誠信正派與否等,詳情請見下一篇文章。

(來源:實務四)

一起跟著專家從法拍歷史四大轉變中,破除固有迷思!

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