「衝上標」法拍屋為何第三拍比第二拍貴 ? 五個原因一次搞懂

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法拍屋為何第三拍比第二拍貴 ?  五個原因一次搞懂

今天告訴大家,為何第三拍比第二拍還貴呢?

【通常情況法拍流標打8折,例外情形—衝上標

大家都知道法拍屋最迷人地方就是超低市價—為何會便宜?因為強制執行法規定,流標再拍賣最高打八折(通常是八折)。而法院不會惜售、捨不得賣,所以第一拍1000萬無人投標,進入第二拍打八折為800萬。再進入第三拍就640萬,第四拍512萬。根據這個規則,第三拍鐵定比第二拍還便宜,這是大家都知道的。

但,如果有人告訴你,第三拍投標反而比第二拍還貴,你不會相信的,一定會說標的人是盲劍客,來亂的。
讓我告訴大家,這種現象是存在投標室,而且經常出現的。第三拍比第二拍還貴,我們叫它為「衝上標」,請看這幾個案例。

台北第二拍510萬無人投標,第三拍410萬,竟然標到570萬,比上一拍多60萬,那16位沒有得標的人不知如何感受?
另一件台中第一拍1049萬沒人要,第二拍840萬,跳空1082萬高價搶標,還有高雄第二拍688萬流標,第三拍550萬,衝天炮730萬瘋狂奪標。真的好奇怪,為何有人要衝上標呢? 原來衝上標共有以下五種型態:

【第一種、不點交變點交的衝上標】

有投標人第二拍500萬就想要進場,但因為不點交不好處理而未投標,到第三拍400萬時,租約被法院排除變點交了,他當然就以第二拍的預算510萬進場投標了,這個衝上標是正確的。就像這一件,第一拍,第二拍都不點交,到第三拍租約排除變點交了。這位投標人從第三拍393萬衝到第一拍631萬,他一定愛死這間房子了,才能從41位競標者脫穎而出。

【第二種、沖土地增值稅的衝上標】

法拍得標立即出售,如果土地標價低於公告現值,再出售是以土地標價到公告現值差額、課徵土地增值稅,這是法拍獨特的額外稅負,就像這個案例:

【第三種、愛到最高點的衝上標】

專業的投資客知道第二拍底價500萬,再加轉手的土地增值稅90萬,合計成本590萬。而第三拍底價400萬,標501萬,加價101萬全加在土地上,墊高土地標價為181萬,轉手增值稅只要48萬,總成本5499萬反而更低。第三拍標501萬比第二拍標500萬,實際上還便宜41萬,這個衝上標是聰明的。

【第四種、債權人衝上標-為了止損、抵扣房地合一稅】

如果我是債權人,我知道債務人欠我的1500萬,這一輩子不可能有錢還我了,因此到第三拍640萬我再不出手,那我損失太大了。既然要投標,聰明的債權人可能會出價1500萬嚇退一群投標人。

我是債權人可以申請債權相抵,我不需繳納投標價款,高價得標,銀行貸款可拉高,他日低於標價出售很好脫手,又可申請虧損證明,三年內抵扣房地合一稅。這種衝上標把損失降到最低點,太厲害了。

【第五種、盲劍客的衝上標】

第一次上投標室的阿明,走進投標室根本擠不進去,晚來的人只能站在投標室外面。這一間法拍屋,從被查封,阿明就在追蹤,本來第二拍500萬就要進場投標,但被精打細算的老婆擋了下來。

今天投標室這麼多人,阿明心裡想第三拍400萬是標不到的。投標截止前五分鐘,阿明痛下決定,以上一拍多加10萬 510萬投入標櫃。
開標時,拍賣官宣佈阿明一人得標。阿明整個人傻眼了,這麼多人是幹嘛的,看戲的嗎?

過了三分鐘,拍賣官再宣佈今天最熱門案件,共77個人投標,原來大家主要是關注這一間店面。阿明被這些人潮騙了,多加了100萬不知如何跟老婆交待。
這種衝上標是理智斷了線,是冤枉的。投標是上百萬,甚至千萬的投資。

【老師建議 投標之前務必謹慎,聽一聽、看一看、想一想】

如果碰上讓你心動的案件,要比上一拍多加價,想一想你是哪一種衝上標型態,投標只有一次機會,得標或落標,不要讓自己後悔就好!

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