法拍屋為何第三拍比第二拍貴 ? 5個原因一次搞懂

今天告訴大家，為何第三拍比第二拍還貴呢?

通常情況法拍流標打8折，例外情形—衝上標

大家都知道法拍屋最迷人地方就是超低市價—為何會便宜？因為強制執行法規定，流標再拍賣最高打八折（通常是八折）。而法院不會惜售、捨不得賣，所以第一拍1000萬無人投標，進入第二拍打八折為800萬。再進入第三拍就640萬，第四拍512萬。根據這個規則，第三拍鐵定比第二拍還便宜，這是大家都知道的。

但，如果有人告訴你，第三拍投標反而比第二拍還貴，你不會相信的，一定會說標的人是盲劍客，來亂的。
讓我告訴大家，這種現象是存在投標室，而且經常出現的。第三拍比第二拍還貴，我們叫它為「衝上標」，請看這幾個案例。

台北第二拍510萬無人投標，第三拍410萬，竟然標到570萬，比上一拍多60萬，那16位沒有得標的人不知如何感受？
另一件台中第一拍1049萬沒人要，第二拍840萬，跳空1082萬高價搶標，還有高雄第二拍688萬流標，第三拍550萬，衝天炮730萬瘋狂奪標。真的好奇怪，為何有人要衝上標呢? 原來衝上標共有以下五種型態：

第一種、不點交變點交的衝上標

有投標人第二拍500萬就想要進場，但因為不點交不好處理而未投標，到第三拍400萬時，租約被法院排除變點交了，他當然就以第二拍的預算510萬進場投標了，這個衝上標是正確的。就像這一件，第一拍，第二拍都不點交，到第三拍租約排除變點交了。這位投標人從第三拍393萬衝到第一拍631萬，他一定愛死這間房子了，才能從41位競標者脫穎而出。

第二種、沖土地增值稅的衝上標

法拍得標立即出售，如果土地標價低於公告現值，再出售是以土地標價到公告現值差額、課徵土地增值稅，這是法拍獨特的額外稅負，就像這個案例：

第三種、愛到最高點的衝上標

專業的投資客知道第二拍底價500萬，再加轉手的土地增值稅90萬，合計成本590萬。而第三拍底價400萬，標501萬，加價101萬全加在土地上，墊高土地標價為181萬，轉手增值稅只要48萬，總成本5499萬反而更低。第三拍標501萬比第二拍標500萬，實際上還便宜41萬，這個衝上標是聰明的。

第四種、債權人衝上標－為了止損、抵扣房地合一稅

如果我是債權人，我知道債務人欠我的1500萬，這一輩子不可能有錢還我了，因此到第三拍640萬我再不出手，那我損失太大了。既然要投標，聰明的債權人可能會出價1500萬嚇退一群投標人。

我是債權人可以申請債權相抵，我不需繳納投標價款，高價得標，銀行貸款可拉高，他日低於標價出售很好脫手，又可申請虧損證明，三年內抵扣房地合一稅。這種衝上標把損失降到最低點，太厲害了。

第五種、盲劍客的衝上標

第一次上投標室的阿明，走進投標室根本擠不進去，晚來的人只能站在投標室外面。這一間法拍屋，從被查封，阿明就在追蹤，本來第二拍500萬就要進場投標，但被精打細算的老婆擋了下來。

今天投標室這麼多人，阿明心裡想第三拍400萬是標不到的。投標截止前五分鐘，阿明痛下決定，以上一拍多加10萬 510萬投入標櫃。
開標時，拍賣官宣佈阿明一人得標。阿明整個人傻眼了，這麼多人是幹嘛的，看戲的嗎？

過了三分鐘，拍賣官再宣佈今天最熱門案件，共77個人投標，原來大家主要是關注這一間店面。阿明被這些人潮騙了，多加了100萬不知如何跟老婆交待。這種衝上標是理智斷了線，是冤枉的。投標是上百萬，甚至千萬的投資。

老師建議投標之前務必謹慎，聽一聽、看一看、想一想

如果碰上讓你心動的案件，要比上一拍多加價，想一想你是哪一種衝上標型態，投標只有一次機會，得標或落標，不要讓自己後悔就好！