買賣不破租賃?租屋被查封,租屋開店變法拍屋該怎麼辦?該如何自保? 蘇老師開講【法拍錢視界】

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買賣不破租賃?租屋被查封,租屋開店變法拍屋該怎麼辦?該如何自保?

能夠開店做生意,擁有一間自己的工作室或店面是很多年輕人的夢想,但在租了店面投入相當的資金及心力後,租屋卻變成了法拍屋,夢想可能被迫終止,該怎麼辦呢?

有一位老朋友的小兒子八個月前租了一間店面,為了要做音樂工作室,花了好幾十萬元做隔音工程還有裝璜,經營的還不錯。但是,最近才知道房東財務有狀況,這間店面要被法拍了!因此非常地擔心,擔心房子被法拍、又擔心好幾十萬元的隔音裝潢又搬不走,不知道要怎麼辦?我們跟他詳細分析要如何因應,希望把損失降到最低。

房東突然換人!租到法拍屋、租屋被查封!

房客要自保,首先要確認自己的租約有沒有適用「買賣不破租賃」。

當承租的房屋要被法拍,這時需要依據租約開始的時間內容來判斷,假如租約是在房子被查封前簽約,並且是5年以下定期租約或5年以上有公證的定期租約,是可以受到「買賣不破租賃」的保護,房客有權利依租約條件繼續承租房屋,不會受到房屋所有權移轉的影響。

但例外狀況是如果簽訂租約前房屋就已經設定抵押權,抵押權人(通常是銀行)是可以在第1次拍賣流標後,以「租約影響抵押權」聲請除去租約後再拍賣,這種狀況除非新屋主願意繼續出租給原房客,不然房客也只能被迫搬離。不過有很多投資客投標購買帶有租約的房屋,是看上租金的投資報酬,所以房客是有機會在房屋被拍賣後,好好的跟新屋主協調重新簽約的。

可是花了大筆的裝璜費,生意也穩定,其實可以考慮參與競標,把房屋買下來,用租金付房貸,不然萬一新屋主不出租,不僅損失裝璜費,還要找地點另起爐灶。

另外押金的部份,如房東也就是原屋主沒有將押金交付新屋主,房客就只能向原屋主要求返還押金

但這部份因為原屋主房屋都被拍賣了,大部分是求償無門的。換句話說就是拿不回來的機會很大。

租屋簽約注意事項

提醒大家租屋開店,可能要花費比較多的裝潢支出,所以除了租屋注意事項外,要更加的謹慎,可以在簽約前先做兩件事,把風險降低:

  1. 簽約前,可先到地政事務所或在網路申請第二類謄本的建物所有權部,確認要承租的房屋沒有查封註記或其他限制登記,避免租到已經被查封的房屋。
  2. 簽約時要求房東在合約保證出租的房屋沒有遭到查封或法拍,並且加註所承租房屋如被查封時,房東要補貼裝潢費、搬家費,以及承租人可以先用押金抵繳租金,來保障自身權益。

以上的分享,希望可以幫助大家更暸解碰到租屋變法拍屋要如何自保。

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