買賣不破租賃？租屋被查封，租屋開店變法拍屋該怎麼辦？該如何自保？ 蘇老師開講【法拍錢視界】

買賣不破租賃？租屋被查封，租屋開店變法拍屋該怎麼辦？該如何自保？

能夠開店做生意，擁有一間自己的工作室或店面是很多年輕人的夢想，但在租了店面投入相當的資金及心力後，租屋卻變成了法拍屋，夢想可能被迫終止，該怎麼辦呢？

有一位老朋友的小兒子八個月前租了一間店面，為了要做音樂工作室，花了好幾十萬元做隔音工程還有裝璜，經營的還不錯。但是，最近才知道房東財務有狀況，這間店面要被法拍了！因此非常地擔心，擔心房子被法拍、又擔心好幾十萬元的隔音裝潢又搬不走，不知道要怎麼辦？我們跟他詳細分析要如何因應，希望把損失降到最低。

房東突然換人！租到法拍屋、租屋被查封！

房客要自保，首先要確認自己的租約有沒有適用「買賣不破租賃」。

當承租的房屋要被法拍，這時需要依據租約開始的時間和內容來判斷，假如租約是在房子被查封前簽約，並且是5年以下定期租約或5年以上有公證的定期租約，是可以受到「買賣不破租賃」的保護，房客有權利依租約條件繼續承租房屋，不會受到房屋所有權移轉的影響。

但例外狀況是如果簽訂租約前房屋就已經設定抵押權，抵押權人(通常是銀行)是可以在第１次拍賣流標後，以「租約影響抵押權」聲請除去租約後再拍賣，這種狀況除非新屋主願意繼續出租給原房客，不然房客也只能被迫搬離。不過有很多投資客投標購買帶有租約的房屋，是看上租金的投資報酬，所以房客是有機會在房屋被拍賣後，好好的跟新屋主協調重新簽約的。

可是花了大筆的裝璜費，生意也穩定，其實可以考慮參與競標，把房屋買下來，用租金付房貸，不然萬一新屋主不出租，不僅損失裝璜費，還要找地點另起爐灶。

另外押金的部份，如房東也就是原屋主沒有將押金交付新屋主，房客就只能向原屋主要求返還押金

但這部份因為原屋主房屋都被拍賣了，大部分是求償無門的。換句話說就是拿不回來的機會很大。

租屋簽約注意事項

提醒大家租屋開店，可能要花費比較多的裝潢支出，所以除了租屋注意事項外，要更加的謹慎，可以在簽約前先做兩件事，把風險降低：

1. 簽約前，可先到地政事務所或在網路申請第二類謄本的建物所有權部，確認要承租的房屋沒有查封註記或其他限制登記，避免租到已經被查封的房屋。
2. 簽約時要求房東在合約保證出租的房屋沒有遭到查封或法拍，並且加註所承租房屋如被查封時，房東要補貼裝潢費、搬家費，以及承租人可以先用押金抵繳租金，來保障自身權益。

以上的分享，希望可以幫助大家更暸解碰到租屋變法拍屋要如何自保。