法拍屋為何第三拍比第二拍貴 ? 5 個原因一次搞懂衝上標

今天告訴大家，為何第三拍比第二拍還貴呢？

通常情況法拍流標打 8 折，例外情形—衝上標

大家都知道法拍屋最迷人地方就是超低市價—為何會便宜？因為強制執行法規定，流標再拍賣最高打八折（通常是八折）。而法院不會惜售、捨不得賣，所以第一拍 1000 萬無人投標，進入第二拍打八折為 800 萬。再進入第三拍就 640 萬，第四拍 512 萬。根據這個規則，第三拍鐵定比第二拍還便宜，這是大家都知道的。

但是，如果有人告訴你，第三拍投標反而比第二拍還貴，你不會相信的，一定會說標的人是盲劍客，來亂的。
讓我告訴大家，這種現象是存在投標室，而且經常出現的。第三拍比第二拍還貴，我們叫它為「衝上標」，請看這幾個案例。

台北第二拍 510 萬無人投標，第三拍 410 萬，竟然標到 570 萬，比上一拍多 60 萬，那 16 位沒有得標的人不知如何感受？
另一件台中第一拍 1049 萬沒人要，第二拍 840 萬，跳空 1082 萬高價搶標，還有高雄第二拍 688 萬流標，第三拍 550 萬，衝天炮 730 萬瘋狂奪標。真的好奇怪，為何有人要衝上標呢? 原來衝上標共有以下五種型態：

第一種、不點交變點交的衝上標

有投標人第二拍 500 萬就想要進場，但因為不點交不好處理而未投標，到第三拍 400 萬時，租約被法院排除變點交了，他當然就以第二拍的預算 510 萬進場投標了，這個衝上標是正確的。就像這一件，第一拍，第二拍都不點交，到第三拍租約排除變點交了。這位投標人從第三拍 393 萬衝到第一拍 631 萬，他一定愛死這間房子了，才能從 41 位競標者脫穎而出。

第二種、沖土地增值稅的衝上標

法拍得標立即出售，如果土地標價低於公告現值，再出售是以土地標價到公告現值差額、課徵土地增值稅，這是法拍獨特的額外稅負，就像這個案例：

第三種、愛到最高點的衝上標

專業的投資客知道第二拍底價 500 萬，再加轉手的土地增值稅 90 萬，合計成本 590 萬。而第三拍底價 400 萬，標 501 萬，加價 101 萬全加在土地上，墊高土地標價為 181 萬，轉手增值稅只要 48 萬，總成本 5499 萬反而更低。第三拍標 501 萬比第二拍標 500 萬，實際上還便宜41萬，這個衝上標是聰明的。

第四種、債權人衝上標－為了止損、抵扣房地合一稅

如果我是債權人，我知道債務人欠我的 1500 萬，這一輩子不可能有錢還我了，因此到第三拍 640 萬我再不出手，那我損失太大了。既然要投標，聰明的債權人可能會出價 1500 萬嚇退一群投標人。

我是債權人可以申請債權相抵，我不需繳納投標價款，高價得標，銀行貸款可拉高，他日低於標價出售很好脫手，又可申請虧損證明，三年內抵扣房地合一稅。這種衝上標把損失降到最低點，太厲害了。

第五種、盲劍客的衝上標

第一次上投標室的阿明，走進投標室根本擠不進去，晚來的人只能站在投標室外面。這一間法拍屋，從被查封，阿明就在追蹤，本來第二拍 500 萬就要進場投標，但被精打細算的老婆擋了下來。

今天投標室這麼多人，阿明心裡想第三拍 400 萬是標不到的。投標截止前五分鐘，阿明痛下決定，以上一拍多加 10 萬 510 萬投入標櫃。
開標時，拍賣官宣佈阿明一人得標。阿明整個人傻眼了，這麼多人是幹嘛的，看戲的嗎？

過了三分鐘，拍賣官再宣佈今天最熱門案件，共 77 個人投標，原來大家主要是關注這一間店面。阿明被這些人潮騙了，多加了 100 萬不知如何跟老婆交待。這種衝上標是理智斷了線，是冤枉的。投標是上百萬，甚至千萬的投資。

老師建議投標之前務必謹慎，聽一聽、看一看、想一想

如果碰上讓你心動的案件，要比上一拍多加價，想一想你是哪一種衝上標型態，投標只有一次機會，得標或落標，不要讓自己後悔就好！