如何買房?首購注意事項四大要點!

如何買房?首購注意事項四大要點

如何買房?

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在「買房還是租屋好?」篇章中,我們提及租屋與買房顧自的利弊,不同人在不同人生階段中,有不同的考量與選擇。 而當綜合評估自身條件及需求後,若決定買房後,則又將會進入更進一步的各式衡量中,在不同產領域,無論您是首購族還是換屋族,在簽下買屋契約前,請務必要仔細斟酌考量,才不至於因一時的衝動,疏忽對自身條件認知,進而造成將來損失,因小失大。 那麼,在決定入手房屋前,有哪些買房考慮因素?又有哪些事情需要特別留意呢?下面四大新手買房流程告訴您!

一、清楚列出房屋需求

哪些是必要條件,哪些又是想要條件

現代人生活繁忙,時間、精力有限情況下,在找尋心儀物件前,需要對自己「買房需求」有清楚的了解,提前列好需求清單,就能明確知道要找的房子類型,精準看房,提升找屋效率。

(一)買房原因

首先,常見的買房需求有以下幾種,如單身族或頂客族自住需求、剛新婚成家的首購族、小屋換大屋的換屋族,抑或是出於不想再替房東繳房貸、或以上皆非,買房不是要為自住,而是出於投資置產目的的人。

(二)需要的房屋類型

如人數的考量,需要知道本次買房中有幾個人要居住這個地方、有沒有寵物、是否會有親友房需求等。以及,屋內與社區的條件、房屋周遭生活機能環境條件(綜合考量食衣住行育樂方面,以及房屋所在縣市區域)。 另外,房屋類型希望是透天、華廈、公寓、還是電梯大樓;想買預售屋、新成屋、中古屋、金拍屋、銀拍屋,又或是法拍屋等,不同房屋來源,各有對應之優缺點。 可以在腦海中感性勾勒自己心中夢幻房屋物件的想像,但是,規劃買房則務必理性客觀分析,畢竟找房沒有想像中簡單,在種種理想條件中,有些房屋需求勢必需要為了現實考量有所退讓──因此,當列出以上自己想鎖定的物件條件後,別忘了還需要在眾多條件中列出「優先次序」、知道自己「哪些是不能退讓的必要條件,哪些又是可以因為價格或其他考量而被犧牲的非必要條件

二、考量自身經濟條件,進而估算出能負擔的房價

釐清了目標之後,接下來,因購屋需投入許多資金,我們要衡量自身自有資金多寡,了解是否具備頭期款、目前有多少自備款、自己能力範圍內每月能夠負擔的房貸金額,進而估算出自己能負擔的總價範圍。 以及,在購屋評估中了解自身財務負擔能力也相當重要,自身的風險承擔能力,及是否有節稅考量等皆須納入考慮。而影響各項財務穩定度,主要來自購屋者工作的穩定度,是否具備長期、固定、穩定的收入來源。 一般建議,「每月房貸支出」最好不超過家庭總收入30%、40%,才不至於讓生活過度擠壓。而,「買房頭期款」要準備多少,一般來說,除了與自身財務狀況有關,也會和要購買的地區、房屋類型、銀行貸款方案息息相關。至於自己為了買房而選擇貸款,向銀行所申請的「貸款成數」多寡,會受到屋齡、屋況、房屋所在位置、買方的財力狀況與信用、房價是否有成長性…等因素影響,整體而言大多會落在 60 % ~ 80 % 。

三、物件哪裡找?選擇合法、有口碑的業者

清楚自己對房屋的需求以及衡諸自身經濟條件後,便可抓出找尋理想物件的管道並與賣家(或透過仲介)議價。 多數人購屋情況,會直接找尋房屋仲介,請對方介紹符合自己條件的合適房子(但買方要支付的仲介費通常是成交金額的1%~2%)。也可以自己上網搜尋房屋出售的資料,各大房仲網站如:專攻比市價便宜的法拍屋代標透明房訊104法拍網,以及主打中古屋的591售屋網和好房網等,輸入相關條件後,便可見該區域房屋的售價,若有心儀物件,可直接聯繫屋主或負責的仲介。

四、首購注意事項中切不能忘的「房屋產權調查」

在經過房屋本身條件與自身經濟條件層層篩選後,還有一件事非常重要,馬虎不得!那就是務必要對心儀的房屋物件一一進行詳細了解研究的「調查」,千萬別小看這項被譽為購屋者自保之道的步驟! 無論是透過仲介媒合還是自行跟屋主接洽,在簽約下訂房屋前,務必先行調查房屋、土地的「戶口名簿」,也就是房屋、土地的「登記謄本」。 其中,要留意登記謄本中的標示部、所有權部、他項權利部3大部分。

(一)標示部

標示部主要紀錄一些不動產的基本資料。土地謄本的標示部中,包含資訊如土地的面積、使用分區、使用地類別、地上建物建號等資訊;建物謄本的標示部中內容如建築完成日期、附屬建物的面積和用途、共有部分的面積和權利範圍等。

(二)所有權部

所有權部主要紀錄不動產的所有權狀態,會出現建物/土地所有權人的姓名、身分證字號、住址等,以及所有權人擁有的權利範圍、當期地價、他項權利等等,可以說是涉及所有權的細節都會在這裡有紀錄。 所有權部可得知原屋主持有房屋的時間,若持有時間很短卻急著出售,也許價錢更好談。

(三)他項權利部

他項權利部主要紀錄不動產的他項權利狀態,舉凡抵押、地上權等,都會出現在他項權利部,並且會列出權利人是誰、權利的期限、權利的金額等等,可說是謄本中最複雜、最容易有糾紛的部分。 他項權利部則可推算總房價,以及了解該房屋是否有貸款、可看出該房屋已被用於向多少人借貸;若是建物他項權利部為空白狀態,即代表該房屋沒有貸款。
舉例:若該房屋、房屋土地曾被分割過,抑或建物被設定預告登記無法移轉或被法院查封,則在「所有權部」的「其他登記事項」中便會有所標示,可見端倪,這類型物件,就要別留意小心,可能付了錢還無法取得產權,得不償失。
以上,透明房訊/104法拍網四大買房注意事項供您參考,祝福您早日入手理想物件!
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