買房還是租房好?租屋不如買房?

買房還是租房好?

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租屋不如買房?

「買房好,還是租房好?」一直是個經典的話題。需要全方位了解租房和買房的各自優缺點,以及綜合評比自身情形與大環境通膨情況,才能做出利大於弊的選擇。 建議可以先在「低利率/房價與租金沒變動」和「低利率/房價與租金漲幅等於通膨幅度」兩種不同情況下評估試算,自己究竟是付租金還是付買房頭期款及繳房貸比較划算。

1.先有能力才有不同選擇

若試算後,發現自身沒有足夠的買房自備款,也沒有能力支付每月房屋貸款,那買房好還是租房好其實只是個假議題—這樣的條件下只能選擇租房。要先有能力才有不同選擇,我們要探討的是在「能力足夠」的狀況下,哪種方式可以得到較好的結果,買房好還是租房好,下方就各方面來探討。  

2.租屋缺點

  • 租金調漲 後疫時代及近年全球原物料欠缺、通膨壓力增加狀況下,普遍物價上漲,薪資跟不上物價,租金容易受大環境影響,越繳越貴,承租人很可能隨時面臨房東調漲房租情況。
  • 有錢不一定租得到房子 在台灣,很多房東不樂意將房子租給老、殘、窮,其中「銀髮族」的租屋處境最為艱難。細究其背後原因在於健康安全問題及收入問題等考量,房東多半擔憂年長者租若在屋內發生意外,房屋將變為凶宅影響後續出租;且租屋後未來幾十年都需要支付房租,即便是退休後也還是要有能力負擔每個月的租金費用,因此房東也會擔心在職場上已退休的年長者的經濟狀況,是否能每月如期支付租金,以上都讓仲介坦言,以經驗上來看,確實九成房東都會設下租屋年齡門檻。 當然,銀髮族租房也是有能應對的解決方案的,例如在退休前主動向房東表示願意以較高的租金繼續承租原房屋,以高於市價的租金說服屋主租房;抑或者直接入住「養生村」、「養生宅」,既使用其先進環境設備、充足醫療資源,又能享受供餐的高端服務,以其舒適、休閒樂活、高生活品質等條件,取代傳統的養老院,對於年長者而言不外乎是一個更好的選擇。 然而,這兩種選項都有個前提,皆需視您的「口袋夠不夠深」!多數養生村因較高級的規劃而收費較高,保證金更可能數百萬起跳,且「不是有錢就能住」,年長者多半需經過健康檢查,在身體條件受到機構評估合適前提下,方能入住。種種限制,更是對銀髮租租屋造成另一種的考驗。
  • 變換環境的風險 屋主可能隨時收回房屋,無法保證長期穩定居住,而缺乏歸屬感及安定感。在經歷繁瑣的搬家過程後,也可能需重新適應新居住環境。
  • 支出無獲利空間 租金的支出屬於消費,付出去的房租就是沒了,並無獲利空間、沒有殘餘價值。一體兩面來說,租屋者相較買房而有房貸壓力者,因手頭上可運用資金較多,又加上若無良好儲蓄習慣,恐因此容易揮霍,沒有如計畫的增加儲蓄與投資。
  • 房屋使用缺乏自主性 只有房屋的使用權,沒有所有權,不能自由裝潢、改變格局,且居住規範處處受限於房東。

3.租屋優點

  • 居住成本較低、手頭可運用資金較多 相同地點、相同條件的房子條件下,租金通常比房貸低很多,費用負擔較輕,居住成本較低,經濟較無壓力,資金運用上較彈性,可能可有較多資金進行投資儲蓄、進修或娛樂消費,因此無須為房貸壓力犧牲生活品質。
  • 沒有屋況維護問題 毋須為房屋狀況勞心勞力,無論是傢俱壞掉、漏水、壁癌…等問題,房屋毀損整修都由房東處理,也不需額外負擔整修費用。
  • 享受市中心機能 若選擇於市中心租屋,無論是上班通勤或生活採買,都能省下更多交通往返時間。毋須像買房族一樣,在房價與地點間權衡兩難。
  • 毋須負擔政府稅金 除非承租人與出租人在租賃契約中,雙方合意房屋所產生之稅金由房客負擔;在我國民法當中有規定,應由房東負擔租賃物之稅捐。
  • 房屋地點條件自由 可依照工作地點更換居住地,不會被房子限制住工作機會。或是若不喜歡居住環境或鄰居,可於租約滿後隨時搬離,地點轉換的彈性大。

4.買房缺點

  • 金額負擔高 目前的房價負擔仍相當高,且需事先存到為數不小的大筆頭期款。此外,買房不僅僅要負擔房價及頭期款,其實還有很多其他支出,包含房屋稅金、仲介費、代書費、裝潢費、房屋損懷時的維修修繕費以及每年的房屋地價稅等。同時,也別忘了,即便可以向銀行申請房屋貸款,房貸也有利息,這也正是為何有這麼一說:「如果租房是幫房東繳房貸,那買房的房貸利息就是幫銀行賺錢。」這些零零總總的支出加起來,也是一筆為數不小的費用。 若有住在市區蛋黃區居住需求的人,需面臨越接近蛋黃區則房價越貴、能買到的空間也越小;若是想追求舒適大坪數空間,勢必就得放寬對蛋黃區地段的堅持,這種距離與空間的兩難課題也很可能發生。
  • 房屋損失的風險 若不幸遇上天災人禍,如漏水、火災、地震,而造成房屋損失;或因建造品質不良,如房屋為海砂屋、或內部建材係輻射鋼筋等,而導致的永久性損失,都是將一大筆資產獨壓在一棟房產上的購屋者需概括承受的風險,房產的任何損傷,都可能造成資產上很大一筆減損。 ↳然而,可透過做功課避免:房屋品質問題多發生於過去某段期間,目前10幾年內的新大樓建案較少發生。建商的建築品質好壞,可以透過網路上多做一些功課,避免掉口碑不佳的建商和建案。更進一步而言,同一建設公司的不同建案可能委由不同承包商,施工品質既可能是肇因於建商監工不確實,也可能是承包商執行有問題,所以建商的處理態度就顯得相當重要,口碑好的建商也較能妥善處理購屋者善後問題。
  • 房價未來下跌的風險 若未來房價下跌,於購屋者而言,這不僅僅是心理層面的痛,更會有資產縮水的風險。若是房價下跌再加上十多年來的物價通貨膨脹,也可能影響到原先的退休規劃。 ↳然而,房價大跌的可能性相當低:不排除房價一至兩成或甚至三成的回檔,但要貶值一半的機率相對很低,客觀原因如建設公司過去十年買進的土地成本越來越高,原物料上漲也讓建築成本提高,因此不太可能價格會一直降到低於土地與建築成本。同時,對於已經持有房產的人而言,若沒有非不得已的原因,相信沒有人會願意虧損賣房。所以屋主的賣房底價通常至少會是當時購屋成本再加上一些稅金等雜費。基於以上種種因素,房地產要跌價的機會相當低,而且只要房市熱絡交易頻率高,房價增長的速度還會越快。
  • 每期的房貸壓力 畢竟房貸一付就是場長達2、30年的硬仗,「房貸能不能每期都付得出來?」是所有購屋者都得謹慎審視的問題。在現今房價高漲、物價通膨環境下,多數人每期所繳納的房貸,常常佔收入的一大部分,如若工作穩定還能支撐,但若是在這段期遭遇轉職、資遣或家中突發緊急變故導致更多的資金需求時,每期需繳納的房貸,都會成為一大經濟壓力來源。若是遲繳房貸,會影響在銀行的滯納金信用分數,而一旦發生付不出房貸的窘況,更會面臨房子被法院拍賣的結局。 ↳然而,房貸利率歷史新低:自2020年疫情大肆爆發後,為穩定民生當年度4月份央行開始調降利息,同時也因為房貸利率低於平均通貨膨脹率,極低的利率條件是此時買房的一大利因。
  • 手頭可運用資金減少、職場自由度降低 若屬於大半薪資都用來付房貸的人,一旦決定買房,就必須把大量賺到的錢都放進房貸中,進失去了運用這些資金去投資可以獲得的報酬。與此同時,因手頭上可運用資金較少,也就會使生活費用及娛樂花費被迫減少,可能影響生活品質。 另外,受制於房貸壓力,因為不能隨意離職或轉換工作,在職場的談判籌碼會降低,甚至可能得放棄潛在機會,職場自由度也因此大減。
  • 房屋流動性不夠 背債,在某種程度上也算是具有強迫儲蓄的效果。但,有不少理財工具也可以達成儲蓄目的,若臨時需要用錢,流動性又比不動產好,變現也容易得多。不動產屬於長期投資,雖然房子將來漲價出售可以獲利,但賺取差價可能發生在多年以後,若以短期來看,變現相對沒那麼容易。 ↳然而,即便進入少子化時代,也不一定會像一般人以為的直接促使買房需求減少,原因在於總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少,畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數,也不是需要買房的人數,而且也不是一個人就只會/能買一間房子。其次,居住型態改變也造就越來越多的家庭在結婚後選擇搬出去自己住,即便原生家庭空間夠大也未必會想與父母住在一起,這個生活型態改變,很可能也大大影響著居住需求,更有專家客觀預測,目前評估在15年內,房價會因為少子化因素而下跌的可能性尚低。最後,同時也不能忽略高齡化社會的影響,人生各階段對房屋有不同的需求,因此,買屋年齡的遞延情況、老年人口的換屋需求等,也應該被納入計算。以上種種因素,無法如此簡單地推導未來形成房價下跌或房屋轉手售出困難。
  • 房子折舊問題 房子的價值,在於它所處的位置條件和居住的舒適性,一個座落地點不佳、居住性不好的房子是較難找到人接手的;反之,所處位置的條件優越和居住舒適性良好的房子,一定是眾人爭搶,具備相當的稀缺性,房價走高也是理所當然。若名下的不動產屬於前者,隨著這些房子日益老化,居住性愈來愈差,所在區域逐漸沒落後,老房子會因接手力道不強最終不易脫手的問題。還有,老屋改建不易且修繕維護成本較高,也是需要一併考量的事。

5.買房優點

  • 近年房貸利率低 自近年疫情發生以來,為了穩定民生,自2020年4月份央行開始調降利息後,銀行釋出貸款低利刺激貨幣流通,買房利多降低買房門檻。在極低的利率條件下,房貸利率低於平均通貨膨脹率,因此貸款金額便具抗通膨效用,是此時買房的一大利因。
  • 穩定性高、風險低的投資 買房,除了滿足自住需求外,在完善的規劃及得宜的操作下,還有機會成為一個投資的項目。論及房價,房價指數即使有短期下跌,但若將時間拉長來看,中長期都呈現上揚走勢。若以投資的穩定性衡量,與波動大、風險高、好壞差異大、極度考驗投資者選股能力的股票投資相比,房地產投資雖獲利成數短期內比不上股票期貨,但屬耐久財保值性高、風險承受度低、也穩定度較高的投資項目,因為即使房價修正,至多也是修正2到3成,時間拉長後,多數還可以創新高,屬於長久性安穩的投資方式。
  • 租金上漲 自2000年起,租金指數呈現一去不回頭的漲幅,雖在2021年疫情再次爆發的5月份,市場中部分房東體恤租客而主動調降租金,使20年來的租金指數首次下滑,但在疫情迅速緩的現今,租金指數又再次飆升突破新高,漲幅驚人。
  • 擁有歸毋須擔心房東有隨時收回房屋的可能而需被迫搬家、重新適應新的生活環境;也毋須在租金不段上漲環境中,因經濟考量,而得忍受與他人共處一屋的雅房;對於中老年人而言,更是毋須為房東多半不願出租而傷透腦筋,可避免租不到房子的問題。擁有自己的房子,有安心與踏實感,不用擔心屋主不續租。
  • 強迫儲蓄、穩定保值 藉由每個月繳交的房貸,強制挪出一筆錢,強迫儲蓄、投入到房子的價值裡面,也因此能有效減少亂花錢的衝動。此外,相對於租房全部是費用支出,若買對房子,具有抗通膨的效果,可以確保大筆資金不會因為通膨而貶值,地點佳甚至能增值。同時,房產在未來若是增值,繳房貸也等同於在儲蓄,完成房貸繳納多年後還能擁有房子,名下的資產累積也是一種投資。
  • 融資保障 擁有自己的房子之後,若遇上緊急需要資金的情況,則可以抵押房產借款,作融資使用,如此便是將房屋的價值最大化、增加自己可活用現金的可能。
  • 對房子的完整掌控權 可以依使用需求對房子進行裝潢改造、依自身喜好更改屋內格局及任意調整屋內家具,對房屋的使用自由度高。

    6.買房還是租房?沒有標準答案,端看個人條件及自身需求

    回到同一個問題,究竟「買房好,還是租房好?」相信基於以上討論的多種因素,您心中也得出同樣想法—這一題沒有標準答案,買房與租房都各有優缺點與風險,沒有絕對的好與壞,且需不需要買房是一件因人而異的決定,考量自己對居住的需求、清楚自己的經濟條件,並在綜合評估後為自己做出最有利的打算和通盤的財務規劃,才是萬變不離的結論。
  • 考量自己對居住的需求 決定是否買房前,一定要對自身有足夠的了解,例如工作地點是否長久且固定?工作性質是否常需外派出差?自身的居住規劃是?考量到家庭關係後是否有短期買房的強烈需求?自己需要和想要居誌的區域是?若是買房,目的是為了自住還是作為投資?若是因工作關係短期在外縣市居住、工作地點在房價相當高的地區、或是長期規劃中有預計搬遷至他縣市的可能,這些情況,可以較彈性的選擇短期居住地區的租房可能是較合適的選擇。
  • 清楚自己的經濟條件 透過下方三個客觀的計算公式,或許幫助你試算自身條件較適合買房還是租房。 ①房價所得比(購屋總價 除以 年收入) 房價所得比越低,越有能力負擔購屋總價,合理的房價所得比大約是3~6。 ②貸款負擔率(每月房貸支出 除以 月收入) 比率越高,代表負擔房貸的能力越低。合理的貸款負擔率大約是30%以下,超過50%就表示負擔太重了,換句話說,就是房貸占月薪的三分之一為合理範圍,占月薪的一半或以上就可能會影響生活品質。 ③租金房貸比(每月租金 除以 每月房貸本利支出) 比重越高,代表租房的成本越高,如果超過60%,代表付房貸可能比付租金更划算。租金夠付房貸本息的話,選擇買屋,如果租金不夠付房貸本息,可以選擇租屋。估算每月繳納的房貸本息接近每月租金,才貼近「租不如買」的概念,買房才更划算。 不過,因為每個人的收入與花費習慣需求都不盡相同,以貸款負擔率來說,多數人情況是房貸不要超過收入的三分之一才不會影響到日常生活品質,但也有特例—例如對於月收入20萬元的人來說,若他的生活習慣很節省,每個月只需要用到五萬元,那這種人他即使每個月背負佔據收入二分之一、高達十萬元的房貸,也不會對生活造成影響—由此可見,此處公式僅提供我們一些衡量的參考依據,並非絕對,依個人條件及綜合其他多項因素衡量,才是更重要的!

7.若決定買房,有哪些要注意的

  • 全面考量房屋面向 需根據個人和家庭的需求,考量房屋的學區、地段、交通、配套、生活品質,周遭生活機能、房子本身的結構體是否安全、負責系統設計和施工的廠商是否牢靠、建商及承包商的口碑等。
  • 通盤的財務規劃 想要買房的人與其期待發生機率不高的房價大幅滑落,還不如務實點現在就開始擬訂計畫、進行房貸試算,先想辦法增加自身收入,同時儲蓄和進行投資,邊觀察房地產資訊與知識,在適合的時機到來時,才有足夠本錢和眼光可以果斷買進符合需求的房屋。
  • 有理財習慣及穩定收入 首先,不同於租房只要準備租金就能開始,買房,必須先累積一筆資金當作買房頭期款。接著,存到頭期款只是起步,千萬不要儲備了頭期款後就急於物色物件,後續一付就是2、30年的房貸才是最大挑戰! 畢竟世事難料,未來變數仍相當多,建議在買房前還是要「先讓自己的存款達到一定的水位」,若因為房貸壓力而沒有為自己預留一筆緊急用資金,則可能因繳不出房貸而陷入房屋被法拍或只得賤價出售的困境。同時,也因為還房貸是長期抗戰,房貸負擔的部分需要量敵從寬,不要把自己的生活費用壓縮到自己很難忍受。 衷心建議,高房價時代想買符合自身需求的房屋,本身收入一定要達標。存款未達一定水位的人,可以先以投資出發,讓自己每個月的收入及被動收入增加到一定程度再來買房。有些人便是透過股票和基金,投資累積第一桶金,再用這桶金去買屋,持有房地產一段時間後,負債降低,又可以用房地產再融資,取得資金投資股票。懂得使用這二個工具,逐步累積人生財富。
  • 選擇合適自己的貸款 經濟能力達標後,接著才是找銀行申請房屋貸款,因銀行會考量借款人的償債能力,抓預算前,一定要有穩定的工作保障每月固定收入,方能順利申請房貸。 若擔心每月房貸負擔過重,也可以採取貸款30年期方案,每月負擔可再降低不少,有意購屋者,買屋前最好先詢問往來銀行,相關房貸條件方案,以免無法按照計畫獲得適合的貸款方案。同時,由於在協助代辦的過程中要提供不少個人資料,建議大家在找尋代辦業者時,以老字號的品牌為主,還是要尋找有口碑的業者比較有保障。
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