半價買房的機會!法拍屋真的五折可以買到嗎?

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半價買房的機會!法拍屋真的五折可以買到嗎?

  • 半價買房不是夢,但並非所有法拍個案都如此

2022年三月份,中央銀行全體理事一致同意調升政策利率0.25個百分點(1碼),這也是近十一年來首度升息,同時,又受國際情勢影響而房地產興建之主要原物料上漲,導致建商成本提高,進而影響台灣普遍房價飆升。以往高房價多發生於北部地區,近期房價飆升效應延燒至中南部地區,中部漲幅約四成二、台南漲幅約四成三、高雄漲幅約二成七。

        在房價高漲的時代,比市價相對便宜的法拍屋,不失為民眾的一種購屋好選擇。但法拍屋便宜多少?真的能半價購如此便宜地購入?每一法拍案件都如此嗎?想必您心中有這些疑惑。

        根據透明房訊/104法拍網林德泉老師的看法—「能以幾折買到,要端看法拍案件交屋的難易度」。當屋主被法院判定以房屋作為抵押品還清債務時,法院會安排估價師鑑價後訂出房屋的拍賣底價,而法拍屋每次降價會打八折,也就是第二次拍賣底價是第一次拍賣底價的八折,這正是法拍屋「超低市價」,也就是第二次拍賣底價是第一次拍賣底價的八折,這正是法拍屋「超低市價」迷人之處。

  • 點交房屋之外的案件—談法院公告不點交法拍屋的背後原因,其中一例為房屋持分產權

法拍屋具有的風險是「使用權不清楚」,如果碰上法院「不點交」,買到便宜房子卻遲遲不能搬進去住,那是很頭痛事情。

舉例而言,不點交發生的其中一種原因如民法第425條「買賣不破租賃」,通常為舊房東把房子出售,但因為法律規定,新房東(也就是房屋的得標人)不能要求還在租期關係中的房客交屋,新房東必須等到租期屆止才能收回房子。

除了上述買賣不破租賃情況,另外一例為「當房子有第三人借用或無權佔用情形,且發生在查封之前時,法院一律會公告『拍定後不點交』,得標人便要自行解決交屋問題。」

最後,產權不完整的法拍個案,通常亦被法院公告為「拍賣持分,拍定後不點交」,因涉及共有人有優先承購權。若是共有人以外之人得標這種案件,解決交屋問題方式便只能透過「協商買賣」或「向法院申請分割共有物,請求變價拍賣」,後方詳述。

  • 法拍屋以交屋難度來分,由簡易到困難,可分為以下六種:

    ✤第一種、空屋
    此類是交屋難易度中最簡易的類型,得標後甚至不需要向法院申請點交,即可自行開鎖交屋。但要注意是不是「真正的空屋」,因為空屋實際上又分為下列四種:
    1.人空屋空:這種才是真正的空屋,得標人可以很快使用房子。
    2.人空屋不空:通常為債務人已跑路,但屋內留有大型傢俱、家電,甚至神主牌位。這些東西都是前屋主的,因此得標人要注意不能隨意佔用。
    3.人不空屋空:屋內已沒有遺留物,但仍在繳水電費,這種情形通常代表債務人尚未搬遷,且得標人將來可能還會被索討搬遷費。
    4.人不空屋不空:這種情形根本不是空屋!是空屋騙子。

    ✤第二種、有點交
    包含空屋、屋主自住,或有房客但租約已被排除,以上「有點交」案件,在得標後都可聲請法院點交房屋,不用擔心交屋問題。

    ✤第三種、簡易不點交
    即在查封前已佔用房屋的第三人,法院公告「拍定後不點交」,又分為以下五種:
    1.借用中
    2.無權佔有
    3.租約超過五年沒有公證
    4.89年5月5號之後發生的「不定期租約」
    5.租期將屆止
    上述五種雖然在法院公告中是「不點交」,但不受民法第425條之保障,因此得標人可輕易解除佔有關係,很快就可完成交屋了。

    ✤第四種、高難度不點交
    這一種是惡意假租約,可能有海蟑螂在後面操盤,需有專業的能力才能解決。又分為以下五種:
    1.長租期低租金
    2.租金一次付清
    3.以債務(或押金)抵租
    4.以債務(或押金)利息抵租
    5.在89年5月5號之前發生的「不定期租約」
    上述五種假租約,只要找到其中破綻,就能以「通謀虛偽」解除其租約。

    ✤第五種、產權不完整
    通常發生於父母走了留下遺產並由多位子女繼承的情形下,例如三位子女各繼承房屋1/3產權,而其中一位因債務糾紛,他的1/3持分被法院拍賣。持分產權被拍賣時,法院會公告「拍賣持分,拍定後不點交」,且共有人(例子中的另兩位子女)有優先承購權。
    若是共有人以外之人得標這種案件,既不能點交房屋,也不能向銀行貸款,只能找共有人「協商買賣」,讓房屋或土地的產權合一。但當無法協商時,便只能走「向法院申請分割共有物,請求變價拍賣」一途。

    ✤第六種、只拍賣土地不拍賣其上的房屋,或只拍賣房屋未拍賣座落的土地
    這種也是法拍交屋中的最高難度類型,得標人有請求拆屋還地的可能,但也可能面臨土地被房子壓住一輩子的窘況

  • 困難在哪裡,財富就在那裡—交屋困難度與市價折數之間的關係

綜觀以上六種法拍交屋難度
第一種「空屋」第二種「有點交」
是人見人愛的案件,法院會交屋給得標人,完全沒有交屋風險,更是自住型投標的最愛;但也因此,投標人相對多,要得標不容易。這兩種型態,大約有一半的案件標價為市價九折以上,若碰上勢在必得的買主,反而可能高於市價搶標。通常這兩種型態最低只能八五折標得,要想五折得標,那是不可能的事。

✤第三種「簡易不點交」
這類型的案件,一般普羅大眾是不敢進場的;投資客通常可以市價七折標到,得標後透過訴訟也能很快能交屋

✤第四種「高難度不點交」第五種「產權不完整」
這兩種型態,交屋問題處理起來曠日廢時,大約需要付出一年半的時間成本;但勝在通常能以市價五折標到,可賺到不錯的利潤。

✤第六種「只拍賣土地或只拍賣房屋」
重點在於—要調查房屋與土地間的法律關係,例如—房屋對土地有無法定地上權。投標人要專研這方面案件需累積相當經驗,因此風險高,利潤相對也高。若具一定功力和經驗可順利解決交屋問題,這類案件有機會能以市價兩折標到

最後,回到本篇文章最初問題—法拍幾折可買到呢?答案是:難度在哪裡,財富就在那裡!從兩折到市價買到都有可能,端看是哪一種類型的交屋難度。想賺法拍財富,必先練法拍神功,法拍專業練到哪裡,就可賺到那裡。

 

 

 

透明房訊/104法拍網秉持著「讓購屋者買到便宜又滿意的房屋,讓投資者獲利豐厚創造最大的財富」的服務精神,誠摯邀請您一起來學習

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