什麼是法拍屋不點交、點交?

什麼是法拍屋不點交、點交?

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什麼是法拍屋不點交、點交?

有關法拍屋,點交定義係指案件拍定後,法院會陪同拍定人將標到的法拍屋清點交付,將房屋的「使用權」移交給買受人。若點交房屋遭到債務人或其他第三人佔有時,依強制執行法第 99 條,法院會利用公權力排除。不點交定義係指法院就只負責將房屋的「所有權」交由買受人,不包含「使用權」的移交,這部分則由買受人自己與佔用人交涉協調交屋事宜。下方分述常見的點交及不點交原因。

一、有點交的法拍屋

什麼是有點交的法拍屋:

  • 法院筆註明「點交」者。
  • 法拍屋點交程序:得標人在得標後,可以依照點交流程向法院遞狀、申請點交程序。法院收到點交申請後,會依拍定人之申請 通知債務人執行點交時間,拍定人就可以依法請走債務人或佔用人、取得房屋使用權,這是最具有法院強制執行交屋的效力。

常見的法拍屋可點交情形:

  1. 債務人或家人自住或自用
  2. 查封前已佔有,但拍賣後,佔有人願意配合搬遷
  3. 查封後占有,法院查封後的所有行為,包括租約,對法院都不生效力,法院會依照無權佔有,排除佔用關係
  4. 空屋,看起來簡單,但要留意,呈報是空屋,但裡面是否真的沒有人會回來;裡面有沒有遺留物,都要調查
  5. 經過法院除去租約,租約排除,就會有點交

二、不點交的法拍屋

什麼是不點交的法拍屋:

  • 法院筆註明「不點交」者。
  • 得標人在得標後,法院會依照法拍屋流程核發權利移轉權證書,讓拍定人在地政機關辦理過戶後,法院就不會來點交房屋了!這部分我們稱作「所有權的取得」;但拍定人需自行與債務人或佔用人 透過溝通協調方式(法拍點交談判)取得房屋本身使用權,若談不攏就得透過訴訟取回房屋的使用權。
  • 建議請專家加入:通常標購「不點交的法拍屋」可以用低價取得;當然,若是找更專業的法拍代標公司代標經理人來協助取得房子,絕對可事半功倍。

常見的法拍屋不點交情形:

  1. 第三人占用中
  2. 有租約,買賣不破租賃嘛!
  3. 設定在抵押權,以前的租約,這是高難度的不點交
  4. 以債抵租(還看過更誇張,以債金的利息抵租金)
  5. 土地、建物分離拍賣,只拍賣土地或只拍賣房子,尤其是只拍賣土地,房子當然無法點交給您
  6. 拍賣(持分),ㄧ定是不點交,您只買到部分的產權,法院當然無法點交全部給你
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