拿下「點交」房屋！掌握快速點交流程，交屋一次到位
具備價格優勢的法拍屋市場，讓購置法拍屋成為許多人實現成家夢想或投資理財的方式之一，然而，「點交」過程的繁雜常令新手卻步；如何在得標後順利交屋，是一門極大的學問。本文從得標後的尾款繳納、取得權利移轉證書，到如何快速點交，於最短時間內達成圓滿交屋，避免陷入漫長的法律訴訟或高額的搬家費勒索陷阱。
目標是快速點交！把握黃金繳款期，避免得標淪為一場空
法拍屋在「拍定」（得標）後，接下來得標人便要面臨一場「時間競賽」，此時，法院會核發一份繳納尾款通知書，得標人必須在七天內繳清餘款。 一旦在法拍現場得標，得標人必須在得標後的七天內，全額繳清尾款。舉例來說，8 月 30 日得標，則 9 月 6 日為截止日，須在截止日前繳清尾款。倘若逾期，則將面臨「到手的物件飛了」窘況，令人扼腕；因此，【透明房訊／104 法拍網】強烈建議應於截止日的前一天完成繳款，確保流程萬無一失。
過去曾有案例，以 548.9 萬得標元、保證金 100 萬元，尾款需繳納 448.9 萬元，但是，開立本票繳納尾款時卻開立了整數 449 萬元，就因為多出的這 1000 元，導致法院會計人員依法無法收受，最終因逾期未繳尾款而喪失資格。
另外，如尾款繳納有困難，目前已有多家銀行提供「法拍屋代墊尾款」服務，倘若符合資格，僅需準備二至三成自備款即可投標；待日後取得權狀後，再將代墊款轉為一般房屋貸款即可，可大幅減輕利息負擔。
產權移轉與銀行貸款的關鍵連結
繳清尾款後，通常情況下，法院大約在 10 天內會核發「不動產權利移轉證書」。這張證書即代表取得所有權，若超過 10 天未收到，應主動連繫法院書記官確認進度。
取得不動產權利移轉證書後，便可委託地政士（代書）辦理過戶，以領取「不動產所有權狀」；通常情況，代書完成過戶到拿到權狀最晚約需 20 天。具備不動產所有權狀後，方有向銀行辦理貸款或進行後續產權過的資格。
此外，法拍屋的點交難度可分為六種，常見的可點交物件包括：空屋、屋主自住，以及原租約因影響債權被法院依民法 866 條排除者。針對這些物件，得標人可正式向法院申請點交，要求法院以公權力強制執行，確保房屋的使用權與所有權合一。
3 種「有點交」情境，可向法院申請點交
許多法拍新手最擔心的就是交屋的問題，正是因為，法律上取得不動產「所有權」不等於取得「使用權」。若物件屬於下方 3 種「有點交」類型，得標人便可向法院點交，由法院進行強制執行，將房屋的使用權交付給得標人：
- 空屋狀態： 確認無人居住且無遺留物。
- 債務人自住： 房屋由原屋主居住中。
- 租約排除： 租約因影響抵押權，經法院依法裁定撤銷。至於若不幸遇到較為複雜的「不點交」類型案件，則需透過訴訟點交程序，轉換為「可點交」狀態。
然而，上述 3 種「有點交」情況，即使有法院公權力作為靠山，但在實務上，從申請點交到實際取得不動產使用權，往往耗時 4 個月以上。為了追求效率，【透明房訊／104 法拍網】建議應同步進行「執行」與「協商」，也就是，應積極與現住人（即債務人、原房屋所有權人）進行協商點交。
得標前，現住人可能因受到過多打擾而拒絕溝通；但在得標後，現住人往往為了爭取較充裕的搬遷時間或搬家費，現住人往往比投標前更願意溝通。因為，協商的目標在於圓滿、快速，因此，【透明房訊／104 法拍網】建議，可預留搬遷費作為談判籌碼，將其視為投標成本的一部分，目標是盡快完成協商點交，省去冗長的等待，並縮短交屋時間。
理解「分配表」序位，提升協商點交效率
另外，還有一件會影響是否能順利點交的關鍵，在於「在房屋被拍賣後，債務人是否能被分配到得標款項」，這就牽涉到法院用作處理得標款項優先次序，名為「分配表」的表格；在該表中，排序最優先者，可最先獲得得標款項，其餘人則按順序下去依序獲分配。「分配表」順位如下：
- 第一順位：國家的土地增值稅、地價稅、房屋稅、營業稅。
- 第二順位：執行費。
- 第三順位：抵押債權。而抵押債權又有不同順位，得標款項須按此順序來做分配。
- 第四順位：其他的稅捐，例如所得稅。
- 第五順位：普通債權。包含借據、支票、本票等，第五順位中的這些普通債權由於無優先次序之分，因此，是以債權比例來做得標款項的分配。
因此，透過法院「分配表」來推估債務人是否能從餘額中拿回款項，對於得標人來說至關重要！倘若按上述順位清償債務後仍有結餘，則債務人能分得得標款項中的餘款，這樣的情況，得標人便可用「我出高標價對你有幫助」以此作為協商誘因，降此債務人的抗爭情緒，讓法院點交程序更順暢進行。
更多關於法拍學習及實際案例大小故事，盡在【透明房訊／104 法拍網】：https://www.tom.com.tw/