我想買法拍屋撿便宜,但法拍屋真的便宜嗎?【法拍小學堂】EP29

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我想買法拍屋撿便宜,但法拍屋真的便宜嗎?

法拍屋成交價格往往低於市場行情

您心裡是否也有這個疑惑:法拍屋價格真的有比較便宜嗎?哪些物件會比市價便宜?而又有哪些物件的得標價格反而是接近市價的呢?

絕大多數情況,想在法院投標室逐利,透過買法拍屋撿便宜,是相當有機會的!

第一,由於標購法拍屋方式是自由出價,只要該次拍賣無人應買,則下一次拍賣的底價會打8折。第二,由於標購法拍屋具有「不能看房子的內部格局、點交具有一定難度」等的風險,因此,這也導致法拍屋成交價格往往會低於市場行情價。

這也正是許多靠法拍致富的投資客,願意日日鑽研法拍領域並長期活躍於法拍市場樂此不疲的原因。

少數法拍拍定價接近市價的三種情形

另一方面,也確實有少部分接近市價(甚至高出市價不少)的拍賣案件成交價格。有三類很特殊的人,他們會因為自身特定需求,對特定物件抱著勢在必得心態—不論價額,都要得標—這三類人分別是:

1.法拍投標新手盲劍客

這群人屬於投標法拍屋的新手,既欠缺投標經驗又不勤做功課,在履次進場投標且履次摃龜下,最後經常以高於市場行情的價格與人競標;或是,他們稍不留神就錯估了投標行情,在無人競標情況下高價得標,這些都是標準盲劍客會發生的常見情形。

2.第一順位的抵押權人

有一些具備第一順位抵押權的私人(而非金融機構),在評估債務人沒有其它財產可供再執行,加上目前拍賣的物件又非常喜歡的情況下,便會以全部債權額作為投標價錢額,並利用其第一順位抵押權人的身分,以拍賣價抵銷債權額。

如此一來,第一順位抵押權人既可以百分之百得標,又可以零成本取回借款,何樂而不為呢?

抵押權設定是什麼? 是指擔保債權而設定的一種權益。借款人提供不動產(土地或房屋)作為債權擔保, 以申辦房屋抵押貸款或土地貸款。抵押權的目的在保障借貸雙方之間的債權與借貸權 。

第一順位抵押權人的權益是什麼?若借款人逾期沒有準時還款,依照法律規定債權人則可以執行法拍該財產後的優先受償債權,並依序第一順位、第二順位等接下去。因此,擁有「第一順位抵押權」的債權人,可以優先被分配到不動產的拍賣款項。

我們就曾經在法院遇過一件第一次拍賣底價500萬的房子,拍賣時共有6人投標,這個物件的市價大約800萬,但最高價卻以1200萬得標!細究背後來由,正是具有第一順位抵押權的債權人為了將債權額抵掉,選擇進場投標的結果。

3.有更高使用效益的隔壁鄰居

有一些法拍屋,尤其是一樓透天的房子,鄰居買下來會比別人更有使用效益,只要感覺有其他人有意競標,那這類人願意投標的價錢絶對不低。特別那種店面生意興隆,又急於擴充店面的鄰居,往往就就會以令人咋舌的高額投標天價出手競標。

遇上這三類人,未能得標也無妨

若您有心儀的物件,但碰巧法院投標與這三種人碰上了,您不妨以平常心禮讓。但只要保住資金子彈,在法拍市場一定有機會買到滿意又便宜的房子!

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